“요즘은 팔겠다는 사람보다 전세 놓겠다는 사람이 더 많아요.”

서울 성동구에서 15년째 중개업을 해온 공인중개사 A 씨는 최근 들어 상담 분위기가 확연히 달라졌다고 말했다.

가격을 낮춰도 좀처럼 거래가 이뤄지지 않자, 집주인들이 매도 대신 전세나 월세로 방향을 틀고 있다는 것이다.

규제 한 방에 식은 서울…두 주 만에 거래 ‘뚝’

서울 아파트 시장이 급격히 냉각된 건 지난 6월 27일, 정부가 발표한 ‘가계부채관리강화방안’ 이후부터다.

이 방안의 핵심은 대출을 꽉 죄는 것으로, 주택담보대출 한도가 최대 6억 원으로 제한됐고, 무주택자 요건도 이전보다 더 까다로워졌다. 돈을 빌려 집을 사기가 어려워진 것이다.

직방이 국토교통부 실거래가를 분석한 결과, 대책 발표 전 2주간(6월 13일~26일) 서울 아파트 최고가 거래는 1141건에 달했지만, 발표 이후 2주간(6월 27일~7월 10일)에는 300건으로 무려 74%나 줄었다.

거래가 활발했던 마포·성동·강동구 등은 직격탄을 맞았다. 성동은 139건에서 22건, 마포는 137건에서 18건, 강동은 114건에서 23건으로 급감했다.

거래가 뚝 끊기자 집을 팔려고 내놨던 이들이 하나둘씩 매물을 거두고 있다. 대신 전세나 월세로 돌려 임대 수익을 확보하려는 쪽으로 방향을 틀고 있다.

부동산 플랫폼 ‘아실’에 따르면 대출 규제가 발표된 6월 27일 이후 서울 아파트 전세 물량은 2만 4855건에서 2만 5073건으로 218건 늘었고, 월세도 같은 기간 733건 증가하며 1만 9500건을 넘겼다.

한국부동산원이 발표한 매매수급지수도 7주 연속 상승세를 마감하고 하락 전환했다.

이 지수는 ‘사는 사람’과 ‘파는 사람’의 힘겨루기를 보여주는 지표로, 기준선인 100을 웃돌다가 다시 내려왔다는 건 수요가 줄었다는 의미다.

전문가들은 당분간은 매도보다 임대로 전환하는 흐름이 뚜렷하게 이어질 것이라고 진단했다.

고가 아파트만 예외…“현금 많은 사람은 샀다”

그런데 흥미로운 점은 따로 있다. 대출 규제로 대부분의 시장이 움츠러든 사이, 되레 거래가 늘어난 구간이 있었다. 바로 26억 원 이상 초고가 아파트다.

리얼투데이가 상반기 서울 아파트 가격대별 거래량을 분석한 결과, 26억 원 이상 아파트의 거래량은 지난해보다 133.4%나 증가한 3424건으로 나타났다.

전문가들은 “저가 단지는 대출의 영향을 받아 주춤하지만, 고가 단지는 별도의 흐름을 타는 중”이라고 설명했다.

지금 서울 아파트 시장은 누가 대출이 가능한가, 혹은 대출 없이도 살 수 있는가에 따라 완전히 다른 두 얼굴을 보여주고 있다.