서울 오피스텔 매매가격이 13개월째 오름세를 이어가고 있다. 10·15 부동산 규제 대상에서 제외된 오피스텔로 대체 수요가 몰리면서 대형 면적을 중심으로 가격 강세가 지속되고 있다.
2일 KB부동산 통계에 따르면 2026년 2월 서울 오피스텔 가격은 전월 대비 0.06% 상승했다. 이는 2025년 2월부터 시작된 상승세가 13개월째 이어진 것으로, 평균 매매가는 3억 780만 원을 기록했다. 전년 동기(2억 9857만 원) 대비 3.1% 오른 수치다.
특히 대형 면적(85㎡ 초과) 오피스텔의 상승세가 두드러진다. 평균 거래가가 13억 4691만 원으로 지난해 2월(12억 4292만 원) 대비 8.4% 급등했다. 아파트 규제를 피해 자산가치가 높은 대형 오피스텔로 투자금이 집중된 결과다.
대형 주도 상승, 중소형으로 확산
면적별로 살펴보면 대형(0.30%), 중대형(0.15%), 중형(0.14%)이 상승한 반면 소형(0.0%)은 보합, 초소형(-0.10%)은 하락했다. 다만 대형과 중대형의 전월 대비 상승폭이 각각 0.32%에서 0.30%로, 0.18%에서 0.15%로 줄어들며 상승 기세가 다소 약화되는 모습이다.
권역별로는 동남권이 강남·강동구 대형 오피스텔 가격 상승으로 0.07% 올라 상승세로 돌아섰다. 서북권은 마포·서대문구 중심으로 0.09%, 서남권은 영등포·양천·관악구 중형·중대형 면적이 강세를 보이며 0.08% 상승했다. 반면 동북권은 중랑·성동구 소형 오피스텔 약세로 하락했다.
KB부동산 관계자는 “대형 면적 오피스텔 위주 가격 상승이 중형·소형 면적으로도 번지는 모습”이라고 분석했다.
전세 붕괴에 월세 급등… “27년 만에 최저 공급”
서울 오피스텔 시장의 강세는 아파트 전세 시장 붕괴와 맞물려 있다. 올해 2월 말 기준 서울 전세 매물은 1만 8,520건으로 1년 전(2만 9,220건) 대비 36.7% 감소했다. 전세를 구하지 못한 세입자들이 월세로 이동하면서 오피스텔 월세 가격이 급등하고 있다.
지난 1월 서울 오피스텔 월세가격지수는 104.04를 기록해 2018년 통계 집계 이후 최고치를 경신했다. 같은 해 오피스텔 월세 가격은 2.02% 상승해 역시 2018년 이후 최고 상승률을 보였다. 현재 서울 오피스텔의 임대수익률은 4.87%로 1년 전 대비 0.15%포인트 높아졌다.
공급 부족도 가격 상승을 부채질하고 있다. 2026년 서울 오피스텔 입주예정 물량은 1,447실에 불과해 2025년(4,156실) 대비 65.2% 감소했다. 이는 1999년 이후 27년 만에 최저 수준이다.
“상승세 꺾일까”… 투자 심리는 냉각 중
다만 시장 전문가들은 오피스텔 가격 상승세가 정점을 지나고 있다고 보고 있다. 대형·중대형 면적의 월간 상승폭이 둔화되고 있고, 서북권과 서남권의 상승폭도 전월 대비 축소됐다. 초기 규제 회피 수요가 어느 정도 흡수되면서 신규 자금 유입이 줄어들고 있다는 분석이다.
아파트 시장의 신호도 혼재돼 있다. 2월 서울 아파트 매매가격은 전월 대비 1.34% 상승해 21개월 연속 오름세를 이었지만, 매매가격 전망지수는 110.8로 전달(124.7) 대비 13.9포인트 급락했다. 현물 가격은 오르지만 투자 심리는 냉각되는 양극화 현상이 나타나고 있는 것이다.
부동산 전문가들은 “오피스텔은 규제 회피 수요로 단기 상승했지만, 공급 부족과 월세 시장 과열이 지속되면 정책 개입 가능성이 있다”며 “아파트 시장의 투자 심리 냉각이 오피스텔로 번질 수 있어 신중한 접근이 필요하다”고 조언했다.
