서울 아파트 전월세 물량이 3개월 만에 30% 이상 급감하며 임차 시장이 빠르게 위축되고 있다. 수요는 그대로인데 공급이 쪼그라들면서 전셋값이 뛰고, 더 이상 버티기 어려워진 무주택자들이 매매 시장으로 발길을 돌리고 있다.
부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 지난 11일 기준 서울 아파트 전월세 물량은 3만395건으로, 3개월 전(4만4077건)보다 31.1% 줄었다. 특히 감소폭은 15억 원 이하 아파트가 밀집한 외곽 지역에서 두드러졌다.
구로·노원·강북… 외곽 직격탄
같은 기간 구로구는 684건에서 297건으로 56.6% 감소해 서울에서 가장 큰 낙폭을 기록했다. 노원구(54.1%), 강북구(47.9%), 도봉구(46.2%), 금천구(45.6%)가 뒤를 이었다.
물량 급감은 곧바로 가격 상승으로 연결됐다. 구로구는 최근 4주 연속 매주 0.2% 이상 전셋값이 올랐다. 노원구와 강북구도 지난주 각각 0.26%, 0.29% 상승하며 서울 평균(0.16%)을 크게 웃돌았다.
노원구 중계동 청구3차(780가구) 전용 84㎡는 지난달 14일 8억5000만 원에 전세 계약이 체결됐다. 연초 평균 거래가(7억5000만 원)보다 1억 원 뛴 수치다. 현재 이 단지에 나온 전세 물량은 단 2건에 불과하다.
“전세도 월세도 없다”…매매로 내몰리는 세입자
전세를 구하지 못한 세입자들은 월세 시장으로 눈을 돌리지만, 상황은 크게 다르지 않다. 2월 서울 아파트 월세 평균가격은 151만 원으로 1년 전보다 11.9% 급등했다. 월세 비중도 전체 임대차의 70.3%까지 치솟았다.
갱신계약 비중도 빠르게 늘고 있다. 3월 기준 갱신계약 비중은 51.8%로 신규 계약 건수를 넘어섰다. 세입자들이 이미 주거 안정성 상실을 체감하고 있다는 신호다.
업계는 전세·월세 양쪽에서 밀려난 수요가 매매 시장으로 유입되고 있다고 분석한다. 특히 대출 규제가 상대적으로 덜한 15억 원 미만 아파트로 수요가 집중되는 모습이다. 서울에서 15억 원 미만 아파트는 일반적으로 최대 6억 원까지 주택담보대출이 가능하다.
“저평가 외곽으로 순환매 이어진다”
KB부동산 기준 3월 현재 노원구 평균 매매가는 9억8500만 원, 강북구는 9억6200만 원, 구로구는 10억1200만 원으로 15억 원 대출 제한선을 크게 밑돈다. 무주택 실수요자들이 최대 대출을 끌어안고 외곽 지역 실거주 매수에 나서기 좋은 조건이다.
심형석 법무법인 조율 수석전문위원은 “고가주택 대출 규제와 특례보금자리론 등 정책 금융이 15억 원 이하 중저가 아파트에 집중되면서 저평가된 외곽으로 순환매가 이어지고 있다”고 말했다. 이어 “전세 매물 급감과 가격 상승으로 인해 무주택자들이 ‘더는 밀려날 수 없다’고 느끼며 실거주 매수를 서두르고 있다”고 덧붙였다.
