눈 깜짝할 새 벌어지더니 ‘사상 최대 수준’…전국에서 벌어지는 이상 현상

“서울이라고 다 같은 서울이 아닌 것 같아요”

최근 선호도가 높은 이른바 ‘똘똘한 한 채’의 가격은 치솟지만, 저가 아파트는 상대적으로 상승 폭이 미미하거나 하락세를 보이면서 시장 양극화가 가속화하고 있다.

3일 KB국민은행은 지난달 서울 아파트 5분위 배율은 5.5로, 관련 통계가 시작된 2008년 이후 가장 높은 수치를 기록했다고 발표했다.

5분위 배율은 상위 20% 아파트 평균 가격을 하위 20% 아파트 평균 가격으로 나눈 값으로, 상위 20% 아파트 한 채의 가격으로 하위 20% 아파트 평균 5.5채를 살 수 있다는 의미다.

서울 아파트 시장에서 고가와 저가 아파트 간의 양극화가 심화하여 상위 20%와 하위 20%의 가격 격차가 역대 최대 수준으로 벌어진 것이다.

서울 내 아파트 가격 격차는 2022년 말 4.5에서 올해 초 5.0으로 확대됐고, 지난 9월까지 5.4를 기록한 후 10월에 5.5로 격차가 더욱 벌어졌다.

이는 인기 지역의 고가 아파트가 상대적으로 더 큰 폭으로 상승한 데 따른 결과로 분석된다.

지난달 서울 아파트 상위 20% 평균 가격은 26억 8,774만 원으로 전월 대비 1.38% 상승했지만, 하위 20% 평균 가격은 4억 9,061만 원으로 0.11% 오르는 데 그쳤다.

이러한 양극화 현상은 서울만 아니라 전국적으로도 확산하고 있다. 전국 아파트 5분위 배율은 10.93으로, 상위 20% 아파트 한 채로 하위 20% 아파트 11채를 살 수 있는 수준이다.

서울 내 아파트값 양극화의 주요 원인 중 하나는 고소득층을 중심으로 한 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이다. 다주택 규제로 인해 부유층이 투자 자산을 분산하기보다 서울 주요 지역의 고가 아파트에 집중하면서 고가 주택의 상승세가 두드러졌다.

반면, 노원구와 도봉구, 강북구 등 이른바 ‘노·도·강’ 지역의 중저가 아파트는 매수세가 위축되며 실거래가 하락 사례가 잇따르고 있다.

최근 노원구 상계동 상계주공 10단지(49.94㎡)는 5억 원에 거래되어 최고가였던 7억 6,500만 원 대비 약 2억 7,000만 원 하락했다.

지방 아파트 시장의 침체도 전국적인 양극화에 기여했다. 10월 기준 전국 악성 미분양(준공 후 미분양)의 79%가 지방에 몰려 있는 것으로 조사되며, 지방 시장은 장기 침체 상태를 벗어나지 못하고 있다.

한편, 지난 3분기 서울 아파트를 구매한 가구의 평균 연 소득은 8,236만 원으로 전년 대비 1,643만 원 급등하며 역대 최고치를 기록했다. 이런 가구 소득 증가와 대출 규제 강화가 맞물려 서울 내 고가 아파트의 양극화가 심화한 것으로 보인다.

서울 아파트 구매 가구의 소득 증가는 주택구입부담지수(PIR)에도 영향을 미쳤다. 3분기 서울의 PIR은 9.8로, 10년 이하로 떨어졌다. 이는 중위 소득자가 월급을 한 푼도 쓰지 않고 9.8년을 모아야 서울의 중간값 아파트를 살 수 있다는 뜻이다.

고준석 연세대 경영전문대학원 교수는 “대출 규제와 다주택 규제로 인해 자산가들이 특정 지역 고가 주택에 집중하고 있다”며 “가구당 소득 증가와 서울 쏠림 현상이 지속하면서 서울 아파트 시장의 양극화는 한동안 이어질 가능성이 크다”고 설명했다.

서울 아파트 시장의 양극화는 단기적으로 완화되기 어려운 문제로 전문가들은 양극화 해소를 위해 고가 아파트 중심의 수요를 분산할 수 있는 제도적 대책과 지방 시장 활성화를 위한 지원이 필요하다고 조언한다.