서울시가 이사철 부동산 거래량 급증에 맞춰 인공지능(AI) 기반 실거래 분석 플랫폼을 본격 가동하고 불법 중개행위에 대한 전방위 단속에 나섰다. 5일 서울시는 ‘서울시 부동산동향분석시스템’을 활용해 무등록 중개, 허위 매물, 이중계약서 작성 등 불법행위를 선제적으로 포착하고 시장 교란 세력을 차단하겠다고 밝혔다.
이번 조치는 2026년 초반 서울 아파트 시장의 거래 활황과 맞물려 있다. 2월 3주 기준 서울 아파트 매매가는 0.23% 상승했고, 1월 토지거래허가 신청 건수는 전월 대비 33.6% 급증한 6,450건을 기록했다. 시는 거래량이 늘어나는 봄철 이사 시즌을 노린 투기 세력과 불법 중개업자들의 시장 유입을 원천 차단한다는 방침이다.
서울시는 2025년 자치구와의 합동 단속에서 4,455건의 위법행위를 적발하고 396건을 수사 의뢰(고발)했으며, 자격 취소·정지 22건, 등록취소 58건, 업무정지 149건 등의 행정처분을 내렸다. 이는 거래량이 증가하는 시기에 불법행위가 집중적으로 발생한다는 역사적 패턴을 반영한 것이다.
AI가 잡아낸 ‘이상거래’ 시각화…대단지 집중 타깃
서울시가 이번 단속에 투입한 ‘부동산동향분석시스템’은 실거래 신고 데이터를 AI로 분석해 이상 거래 패턴을 포착하고, 불법행위 우려 지역을 시각화하는 기능을 갖췄다. 2024년부터 고도화 작업을 거쳐 온 이 시스템은 기존의 사후적 단속 방식에서 벗어나 사전 예방적 감시 체계로 전환한 것이 특징이다.
단속 대상은 △무자격·무등록 중개 △공인중개사 자격증 및 등록증 양도·대여 △중개보수 초과 수수 △허위 매물 등 거래질서 교란 행위 △인터넷 광고 위반 △계약서 및 중개대상물 확인·설명서 작성 위반 등이다. 특히 대단지 아파트를 대상으로 허위 매물, 무등록자 중개, 이중계약서 작성 여부를 집중 점검할 계획이다.
국토부, 서울시 민생사법경찰국, 25개 자치구가 합동으로 진행하는 이번 점검에서 위법 사항이 확인되면 즉시 행정처분과 수사 의뢰가 이뤄진다.
외국인 투기 ‘허점’ 막는다…실거주 여부 현장 검증
서울시는 이번 단속에서 외국인 부동산 거래에 대한 검증을 별도 항목으로 강화했다. 현행 제도상 외국인에 대한 별도 거래 규제가 없어 내국인 역차별과 시장 교란 우려가 제기돼 왔기 때문이다.
시는 토지거래허가구역 내 외국인 매수 거래에 대해 실거주 여부를 현장 점검하고, 자금조달계획서와 체류자격 증명서 등을 확인하는 방식으로 검증을 병행한다. 이는 규제 사각지대를 이용한 외국인 투기 자본의 시장 침입을 차단하려는 조치로 풀이된다.
“시장 교란 세력, 끝까지 추적”…투명성 강화 신호탄
안대희 서울시 도시공간본부장은 “2024년부터 고도화해온 시스템을 활용해 이상 거래를 선제적으로 포착하고 불법행위를 면밀히 점검할 수 있게 됐다”며 “시장 질서를 교란하고 시민 주거 안정을 위협하는 행위에 대해서는 끝까지 추적해 엄정 대응하겠다”고 밝혔다.
부동산 전문가들은 이번 AI 기반 단속 강화가 시장 투명성 제고의 신호탄이 될 것으로 전망했다. 2025년 서울 아파트 가격이 8% 이상 상승하며 투기 수요 관심이 높아진 상황에서, 불법 거래 적발 강화는 정상적인 실수요자 보호와 함께 시장 전체의 신뢰도 회복으로 이어질 수 있다는 분석이다.
현재 서울 아파트 시장은 재건축·역세권·선호 입지 중심으로 수요가 쏠리는 구조를 보이고 있다. 이러한 시장 과열 국면에서 AI 기반 감시 체계의 효과가 어떻게 나타날지 주목된다.
