정부가 토지거래허가구역 내 비거주 1주택자까지 실거주 의무 유예 대상으로 확대하면서 매물 유도 압박 수위를 한층 높였다. 등록임대사업자 양도세 특례 축소 검토까지 더해지며 시장에서는 정부의 다음 행보로 보유세 강화를 주목하고 있다.
비거주 1주택자까지 넓힌 실거주 유예
국토교통부는 5월 12일 토지거래허가구역 내 임대 중인 주택 거래 시 매수자의 입주 유예 대상을 세입자 있는 주택 전체로 확대했다. 기존에는 다주택자에게만 허용되던 혜택이 비거주 1주택자에게도 적용되는 것이다.
현행 규정상 토지거래허가구역 내 주택을 취득하면 허가일로부터 4개월 이내 입주해 최소 2년간 실거주해야 한다. 이번 조치는 임대차계약 종료일까지 입주를 미룰 수 있도록 허용하되, 유예 기한은 최장 2028년 5월 11일까지로 제한된다.
매물 잠김에 양도세 이어 보유세 겨눈다
정부는 조정대상지역 내 등록임대사업자에게 적용되는 양도세 중과 배제 특례 축소도 함께 검토 중이다. 이재명 대통령은 “다주택 아파트 4만 2500가구가 양도차익을 누리며 무기한 버티지 않고 시장에 나오면 집값 안정 효과가 있을 것”이라고 언급하기도 했다.
시장에서는 정부의 다음 카드로 보유세 강화를 지목하고 있다. 실제 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 5월 13일 기준 서울 아파트 매매 매물은 6만 3985건으로, 한 달 전 7만 6093건 대비 16% 급감해 7만 건 아래로 내려왔다. 양도세 규제만으로는 매물 출회 효과에 한계가 있다는 방증이다.
가장 유력한 수단은 공정시장가액비율 조정이다. 시행령 개정만으로 가능해 정책 실행 속도가 빠르다. 서울 한남더힐 전용 235㎡의 경우 현행 보유세는 연 7633만 원 수준이지만, 공정시장가액비율이 80%로 상향될 경우 8732만 원으로 약 1099만 원(14.4%) 증가하는 것으로 추산된다.
전월세 시장 불안 우려…”수요 이동 단순화 말아야”
부동산 전문가들은 보유세 부담까지 강화될 경우 시장에 묶인 매물 출회 속도가 빨라질 수 있다고 분석했다. 양지영 전문위원은 “비거주 1주택자 장기보유특별공제 축소와 보유세 개편이 추가로 이뤄지고 주담대 금리가 지속적으로 높아질 경우 매물 출회는 더 이어질 수 있다”고 말했다.
다만 전월세 시장 불안 우려도 제기된다. 실거주 의무가 부과되면 해당 임대 물량이 사실상 임대시장에서 사라지기 때문이다. 이에 대해 이유리 국토부 주택정책과장은 “무주택자의 매수 전환이 이뤄지는 만큼 전월세 수요도 줄어 총량적으로는 큰 문제가 없다”고 밝혔다.
반면 윤수민 NH농협은행 전문위원은 “경기도 등 외곽에서 서울 진입을 원하는 잠재 수요가 꾸준하다”며 “한 명이 집을 샀다고 서울 전세 수요가 줄었다고 보긴 어렵다. 단순 수요 이동만으로 전월세 시장 안정을 기대하기는 어렵다”고 지적했다.
