든든한 노후 대비책이었는데 “믿었던 서울마저”… 건물주들 ‘비명’

서울 오피스 공실률 급증
지방은 이미 20% 넘어
50대 이상 개인파산 급증세

“10년 동안 한 번도 공실이 없었던 빌딩인데, 최근 세 개 업체가 한꺼번에 나가버렸습니다.”

서울 테헤란로에서 중형 오피스빌딩을 소유한 김 모 씨(58)의 한숨이 깊어진다. 노후 대비를 위해 대출까지 끌어와 마련한 건물이 이제는 빚더미가 될까 두렵다고 말한다.

김 씨의 사례는 빙산의 일각이다. 오피스빌딩은 한때 ‘서울 부동산의 최후 보루’로 여겨졌지만, 최근 이마저도 흔들리고 있다.

서울도 무너지는 부동산 신화

10일 부동산플래닛이 발표한 2월 서울 오피스 임대 시장 동향보고서에 따르면 서울 오피스빌딩의 평균 공실률은 3.06%로, 전월(2.83%)보다 0.23%포인트 상승했다. 이는 2022년 5월 이후 2년 9개월 만에 가장 높은 수치다.

특히 강남권역(GBD)의 공실률은 3.4%로 가장 높았으며, 1년 전 1.72%에서 2배 가까이 뛰었다. 종로와 광화문을 포함하는 도심권역(CBD)은 3.04%, 여의도권역(YBD)은 2.41%로 뒤를 이었다.

규모별로는 중형빌딩(2천 평 이상~5천 평 미만)의 타격이 가장 컸다. GBD에서는 중형빌딩 공실률이 4.44%, CBD에서는 5.32%까지 치솟았다.

경기 불황과 임대료 상승이 맞물리며 임차인들이 규모를 줄여 외곽으로 이동하는 현상이 두드러지고 있는 것이다.

지방 상권, 이미 붕괴 진행 중

서울의 공실 문제가 심화되는 가운데, 지방은 더욱 어려운 상황에 처해 있다.

한국부동산원의 지난해 4분기 상업용 부동산 임대동향조사에 따르면 충북(27.7%), 강원(26.0%), 경북(23.0%), 전남(20.9%) 등 지방의 오피스 공실률은 20%를 넘어섰다.

광주(19.9%), 부산(18.1%), 충남(19.3%), 경남(18.0%)도 20%에 육박하는 실정이다.

이는 서울의 공실률과 비교해 3~5배 높은 수준으로, 지방 부동산 시장의 침체가 얼마나 심각한지 보여준다.

투자 수익성 면에서도 격차가 크다. 서울의 오피스 투자수익률은 지난해 4분기 기준 7.66%로 부산(3.64%), 인천(3.50%) 등 지방보다 2배 이상 높으며, 특히 강남대로와 테헤란로는 각각 12.32%, 10.57%의 높은 수익률을 기록했다.

이러한 차이가 ‘서울 쏠림’ 현상을 더욱 심화시켰지만, 이제 그 서울마저 흔들리고 있다.

고액 부채와 늘어나는 중년층 파산

심화되는 부동산 시장 침체는 개인파산 증가 문제로 확산되고 있다.

서울회생법원의 ‘2024년 개인회생·파산사건 통계조사 결과보고서’에 따르면, 지난해 상반기 10억 원 초과 채무자 비율이 10.68%로 2021년 6.08%에서 크게 증가했다.

평균 채무액도 4억 3320만 원으로 3년 전(2억 3944만 원)보다 두 배 가까이 늘었다.

더 충격적인 것은 개인파산 신청자의 77.19%가 50대 이상이라는 점이다. 60대 이상이 49.64%로 가장 많고, 50대가 27.55%로 뒤를 잇고 있다.

한 도산 전문 법조인은 “요즘엔 활발히 경제활동을 하다가 빚을 감당하지 못해 파산을 신청하는 사례가 늘고 있다”고 전했다.

부동산 경기 하락과 대출 제한으로 인한 임대인들의 파산이 대표적인 사례다. 많은 중장년층이 노후 준비를 위해 마련한 건물이 오히려 노년을 위협하는 부채가 되고 있는 현실이다.