서울 부동산 시장의 지형이 바뀌고 있다. 지난해까지 강남3구가 주도했던 집값 상승세가 올해 들어 관악구와 강서구 등 서울 외곽 중저가 지역으로 옮겨갔다. 특히 2월 한 달간 관악구와 강서구의 아파트 가격 상승률은 각각 2.68%, 2.48%를 기록하며 강남구(0.58%)를 4배 이상 웃돌았다.
3일 KB부동산 통계에 따르면 2월 서울 25개 자치구 중 아파트값 상승률이 가장 높은 곳은 관악구였다. 이어 강서구, 서대문구(2.45%), 마포구(1.78%) 순으로 상승세가 두드러졌다. 반면 서초구(0.93%)와 송파구(1.38%)는 1%대 초반에 머물렀다. 지난해 한강벨트가 집값 상승을 이끌었던 것과 대조적인 양상이다.
4년 만의 ‘이례적 급등’…외곽 중저가 단지 주목
관악구의 2%대 상승률은 2020년 7월(2.08%) 이후 처음이며, 강서구 역시 2021년 9월(2.85%) 이후 최고치다. 이례적인 급등세의 배경에는 지난해 10·15 대책 이후 시장이 실수요자 중심으로 재편되면서 15억 원 안팎의 중저가 아파트 거래가 활발해진 영향이 크다. 주택담보대출이 6억 원까지 나오는 가격대에서 상급지 대비 상대적으로 부담이 덜한 외곽 지역으로 수요가 집중된 것이다.
관악구의 한 공인중개사는 “지난해 상급지 가격이 급등한 데다 갭투자까지 막히자, 상대적으로 저렴한 지역이 재평가받고 있다”며 “서울 외곽 지역의 가격 수렴이 이어지는 모습”이라고 설명했다. 실제로 새해 들어 30대 초중반 신혼부부들의 ‘패딩 임장'(패딩 입고 매물 현장 방문)이 예년보다 활발하게 진행되고 있다는 게 현장의 전언이다.
드림타운·마곡 엠밸리, 신고가 행진 이어져
관악·강서구의 강세는 잇단 신고가 거래에서도 확인된다. 3500가구 규모 초대형 단지인 관악 드림타운의 전용 60㎡는 2월 10억 4500만 원에 거래되며 최고가를 경신했다. 이 단지는 올해 서울 아파트 거래량 순위 4위(32건)를 기록할 정도로 거래가 활발하다.
강서구에서도 신고가 행진이 이어지고 있다. 마곡 엠밸리 5단지(1270가구) 전용 84㎡는 2월 16억 원에 팔리며 신고가를 썼고, 대장 단지인 마곡 엠밸리 7단지(1004가구) 전용 84㎡는 1월 19억 8500만 원에 거래됐다. 지난해 3월 동일 면적 가격(17억 원) 대비 약 3억 원이 오른 셈이다. 지하철 9호선과 공항철도가 교차하는 마곡나루역 역세권 입지가 상승세를 뒷받침하고 있다.
다주택자 매물 ‘실종’…상승세 지속 전망
이들 지역의 가격 상승세가 꺾이지 않는 이유는 매물 부족에 있다. 10·15 대책 이후 다주택자들이 이미 정리를 마친 상황에서 신규 매물이 거의 나오지 않고 있기 때문이다. 관악 드림타운의 경우 3500가구 규모 단지임에도 다주택자 매물이 하나도 없는 상황이다.
강서구의 한 공인중개사는 “다주택자 매물이 사실상 없어 대단지 소유주 커뮤니티에 토지거래허가 약정서 체결 소식만 올라와도 집값이 오른다”며 “강서구 대단지 국평(전용 84㎡) 호가는 최소 22억 원에서 시작한다”고 전했다. 부동산 전문가들은 “실수요자 중심의 시장 재편이 지속되면서 ‘똘똘한 한 채’ 수요가 중저가 지역의 상승세를 당분간 이어갈 것”이라고 분석했다.
