“10억 아파트 5억으로 산다”…정부 시범사업 예고에 ‘난리’

정부, ‘지분형 주택담보대출’ 고안
내달 구체적인 로드맵 발표 예정
올 하반기 시범사업 약1천호 규모

“10억원짜리 집을 5억원으로 살 수 있다고요?” 서울에서 전세 살이 중인 김모씨(35)는 귀를 의심했다. 정부가 하반기부터 도입하는 ‘지분형 주택담보대출’은 무주택자들의 이런 반응을 불러일으키고 있다.

집값의 절반은 정부가 투자하고 나머지 절반만 본인이 마련하면 되는 파격적인 제도다. 영혼까지 끌어모아 대출받는 ‘영끌’ 대신 공공과 반반 지분투자를 통해 내 집 마련의 문턱을 낮추는 새로운 실험이 시작된다.

구매자 부담은 5억, 대출 시 필요 자금은 1.5억으로 줄어

금융당국은 다음 달 지분형 모기지 도입을 위한 구체적인 로드맵을 발표할 예정이다. 핵심은 주택구입자와 주택금융공사(HF)가 집값을 반반씩 부담하는 구조다.

예컨대 10억원 아파트를 살 때 5억원은 구매자가, 나머지 5억원은 주택금융공사가 투자한다. 현행 LTV(담보인정비율) 70%를 적용하면 자기자금 1억5천만원으로도 10억원대 주택 구매가 가능해진다.

기존처럼 ‘영끌’ 대출로 같은 집을 산다면 자기자금 3억원에 은행대출 7억원이 필요한 것과 비교된다.

김병환 금융위원장은 “가진 돈이 많지 않은 실수요자도 과도한 대출 없이 내 집을 마련할 수 있게 된다”며 “주택금융공사 지분에 대해서는 은행 이자보다 낮은 사용료만 내면 된다”고 설명했다.

시범사업은 하반기 약 1천호 규모로 시작된다. 무주택자 등을 대상으로 점수제를 통해 참가자를 선발하고, 이들이 원하는 지역에서 직접 주택을 고르도록 할 방침이다.

대상 주택은 지역별 중위 가격을 기준으로 서울 10억원, 경기 6억원, 지방 4억원 이하로 제한된다. 주목할 점은 집값 변동에 따른 손익 분배 방식이다.

주택 매각 시 가격 상승분은 주택금융공사와 반반씩 나누지만, 하락할 경우 후순위 투자자인 주택금융공사가 우선 손실을 부담한다.

또한 여유자금이 생기면 주택금융공사의 지분을 추가로 매입할 수 있어 점진적인 완전 소유도 가능하다. 하지만 전문가들은 이 제도의 성공을 위해서는 몇 가지 과제가 있다고 지적한다.

권대중 서강대 부동산학과 교수는 “한국인의 정서상 이자를 더 부담하더라도 온전한 소유권을 선호하는 경향이 있다”며 “투자 수익 기대심리도 걸림돌이 될 수 있다”고 분석했다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “집값이 하락할 경우 정부가 세금으로 손실을 메워야 한다는 점에서 포퓰리즘 논란이 있을 수 있다”고 우려했다.

또한 “저성장 시대에 집값 상승을 장담할 수 없어 민간 자본 유치가 쉽지 않을 것”이라고 전망했다.

지분형 주택담보대출은 과거 박근혜·문재인 정부에서도 시도됐지만 성공하지 못했다. 이번에는 실수요자 중심의 세밀한 제도 설계와 공공의 적극적인 리스크 부담으로 새로운 주택금융 모델을 제시하겠다는 것이 금융당국의 구상이다.