너도나도 “부동산이 최고” 하더니… 반값에도 안 사는 상황, 서울도 예외 없었다

소비 둔화에 공실률까지 상승
‘경매 인기’ 상가도 줄줄이 유찰

“지난달 상가 경매 나갔던 물건, 감정가의 10분의 1로도 안 나갔어요.”

상가 경매시장의 분위기가 심상치 않다. 온라인 소비 확대와 경기 침체가 겹치면서 공실률은 높아졌고, 임대수익이 떨어지자 상가 투자 매력도 사라졌다.

감정가보다 높은 낙찰가를 기록했던 ‘통 상가’조차 더 이상 안전 자산이 아니게 된 지금, 상가 시장은 새로운 바닥을 찾고 있다.

집합상가는 ‘애물단지’로…서울 낙찰률 10%대 고착

부동산 경매 전문업체 지지옥션이 24일 공개한 자료에 따르면, 지난달 서울에서 경매에 부쳐진 상가 213건 중 낙찰된 건은 39건에 불과했다.

낙찰률은 18.3%로, 지난해 9월 이후 7개월 연속 10%대를 벗어나지 못하고 있다. 평균 응찰자 수도 전월보다 줄어 1.9명에 머물렀고, 인천(16.0%)과 경기(17.3%) 등 수도권 전역에서도 상황은 비슷했다.

상황이 이렇다 보니 일부 집합상가는 경매시장에서 수차례 유찰되며 ‘고장 난 시계’ 신세가 됐다.

서울 동대문구 용두동의 한 한방 테마 상가는 지난해 첫 경매가 5400만 원에서 시작됐지만, 10차례 유찰 끝에 다음 달에는 감정가의 10분의 1 수준인 580만 원에 다시 경매가 진행될 예정이다.

상가 전체를 소유하거나 운영할 수 있는 근린시설, 이른바 ‘통 상가’도 예외는 아니다. 서울에서는 지난달 총 7건의 통 상가 경매가 진행됐는데, 낙찰은 3건에 그쳤다.

낙찰률은 42.9%로 상대적으로 높았지만, 낙찰가율은 76%에 불과했다. 이는 2021년 3월 96.6%, 2022년 119.4%, 2023년 99%였던 과거의 기록과 비교하면 눈에 띄는 하락세다.

상가 침체, 자영업 붕괴와 맞물린 악순환

상가 경매시장 위축의 배경에는 자영업 붕괴라는 더 큰 구조적 문제가 있다.

한국부동산원이 최근 발표한 2025년 1분기 상업용 부동산 동향에 따르면, 오피스 임대료는 상승세를 보이는 반면 상가는 투자수익률과 임대료가 모두 하락세를 보이고 있다.

이런 흐름은 폐업 통계에서도 확인된다. 국세청에 따르면 2024년 한 해 동안 폐업 신고한 소상공인은 약 98만 6천 명이다. 창업비용이 평균 8900만 원임을 고려하면 폐업으로 사라진 경제 규모는 89조 원에 이른다.

상가 경매 시장은 한때 ‘투자 수익’의 대명사였지만, 지금은 낙찰가율 70%대도 쉽지 않은 상황이다.

수익률을 바라보던 투자자와 현실을 직시하는 임차 수요 간의 간극이 벌어진 지금, 상가의 ‘가치 회복’은 생각보다 더 긴 시간이 필요할지도 모른다.