서울 아파트 분양가가 3.3㎡당 5천만원을 돌파하며 ‘역대 최고’를 기록했지만, 정작 분양 물량은 한 달 만에 5천여 가구가 증발하면서 시장 왜곡 논란이 커지고 있다. 가격 상승과 공급 급감이 동시에 진행되는 기형적 구조가 고착화되면서, 수요자들의 관망세는 더욱 심화될 전망이다.
23일 주택도시보증공사(HUG)가 공표한 민간아파트 분양가격 동향에 따르면, 2026년 1월 기준 전국 신규 분양 민간아파트의 ㎡당 평균 분양가는 605만7천원으로 전월 대비 1% 하락했다. 하지만 같은 기간 전국 분양 물량은 4,293가구로 전월보다 5,189가구나 급감하며, 공급 부족 심화 우려가 현실화되고 있다.
특히 서울의 ㎡당 평균 분양가는 1,595만3천원으로 3.3㎡ 환산 시 5,273만7천원을 기록하며 역대 최고치를 경신했다. 그러나 HUG는 이를 “실제 신규 분양 호가 상승이 아니라 분양가가 낮았던 2025년 1월 사업장이 12개월 통계 기준에서 제외된 결과”라고 해명했다. 1월 서울 신규 분양은 332가구에 불과해 전월 대비 245가구 증가했지만, 절대 물량 자체가 극히 미미한 수준이다.
수도권·지방 동반 급감, 서울만 ‘착시 증가’
지역별로 보면 수도권 분양 물량은 2,440가구로 전월 대비 3,795가구 급감하며 가장 큰 낙폭을 보였다. 5대 광역시와 세종시는 610가구로 1,334가구 줄었고, 기타 지방도 1,243가구로 60가구 감소했다. 서울이 유일하게 증가세를 보였지만, 이는 극소량 증가에 불과해 통계적 의미는 제한적이다.
분양가 측면에서는 수도권(975만6천원/㎡)이 0.15%, 5대 광역시·세종시(657만1천원/㎡)가 1.13%, 기타 지방(428만5천원/㎡)이 1.05% 각각 상승하며 서울을 제외한 전 지역에서 분양가 상승세가 나타났다.
매매 52주 연속 상승, 분양 시장은 ‘냉각’
문제는 분양 시장 위축이 기존 주택 시장의 과열과 정반대 방향으로 진행되고 있다는 점이다. 2월 중순 기준 서울 매매가는 52주 연속 상승세를 이어가고 있으며, 전세가 역시 49주 연속 오름세를 보이고 있다. 반면 서울 매매 거래량은 1월 9,343건에서 2월 2,075건으로 급락하며 관망세가 급속히 확산되고 있다.
부동산 전문가들은 “신규 분양 물량 감소는 향후 공급 부족을 더욱 심화시킬 것”이라며 “현재 매매가 상승세는 공급 부족이라는 구조적 요인에 기인하지만, 분양 시장까지 위축되면서 중장기적으로 가격 변동성이 커질 가능성이 있다”고 지적했다.
통계 해석 주의보…”실제 분양 강세 아냐”
HUG의 월별 평균 분양가는 해당 월 한 달이 아니라 직전 12개월간 분양보증서가 발급된 사업장의 평균치를 산출한다. 따라서 서울의 ‘역대 최고’ 분양가는 실제 1월 신규 분양 호가가 급등한 것이 아니라, 1년 전 저가 사업장이 통계에서 빠지면서 나타난 ‘착시 효과’에 가깝다.
업계 관계자는 “현재 분양 시장은 고금리·고분양가·규제 강화의 삼중고 속에서 수요자들의 진입 장벽이 극도로 높아진 상태”라며 “통계상 최고가 행진과 달리 현장에서는 수요자들의 관망세가 심화되고 있다”고 전했다. 실제로 KB주택시장 리뷰에서는 매수우의지수가 85.3으로 8주 만에 최저치를 기록하며 시장 심리 위축이 확인됐다.
