“대출받아 전세 드는 거, 그거 없으면 누가 살아?”

전세 사는 사람에게 전세대출은 숨 쉬는 것처럼 당연한 것이었다. 그런데 최근 서울의 새 아파트들에서 이상한 일이 벌어지고 있다.

분양을 끝낸 집들이 줄줄이 비어 있는데, 전세 세입자는 좀처럼 나타나지 않는다.

정부는 지난 6월 27일, 수도권 주택시장 과열을 막겠다며 고강도 대출 규제를 발표했다.

그중 핵심은 ‘소유권 이전 조건부 전세대출 금지’로, 쉽게 말해 세입자가 대출로 마련한 보증금은 더 이상 집주인의 잔금 용도로 쓸 수 없다는 것이다.

이 규제로 가장 먼저 멈춰 선 건 새 아파트 단지였다. 입주가 막 시작된 서울의 한 신축 단지에선 수백 가구가 동시에 전세 물건으로 나왔지만, 계약은 좀처럼 체결되지 않았다.

중개업소들은 “대출 없이 들어올 수 있는 세입자를 찾는 집주인이 늘었다”고 말하지만, 수억 원의 현금을 갖춘 세입자는 현실적으로 많지 않다.

무슨 대책이길래, 전세가 갑자기 끊긴 걸까

이번 대책에서 가장 큰 변화는 두 가지다. 첫째, 전세 끼고 집을 사는 ‘갭투자’가 사실상 금지됐다. 둘째, 전세자금대출의 보증비율이 줄면서 세입자가 받을 수 있는 대출 한도도 줄었다.

이제 수도권 규제지역에서 주택담보대출을 받으려면 반드시 6개월 안에 실입주해야 한다. 즉, 대출을 받으면 세입자를 들일 수 없다. 전세 계약으로 잔금을 맞추려던 집주인들은 결국 돈이 막혔다.

세입자 입장에서도 상황은 만만치 않다. 대출 보증비율이 기존 90%에서 80%로 줄어든 탓에 보증금 마련이 더 어려워졌고, 대출이 막힌 전세 매물은 줄어들고 있다.

전세가 싼데 거래는 없고, 월세만 늘어나는 아이러니

서울 강남권 한 아파트는 전셋값이 한두 달 사이 4억 원 이상 떨어졌지만 그럼에도 거래가 거의 없다.

오히려 세입자들은 전세 대신 월세로 계약을 돌리고 있다. 세입자도, 집주인도 더 이상 전세를 ‘자유롭게’ 계약할 수 없게 되었기 때문이다.

재계약을 하려면 임대료 인상률이 5%로 제한되지만, 갱신요구권은 1회뿐이다. 이 때문에 많은 세입자들이 아예 전세 보증금을 올리거나 월세로 돌려 장기 계약을 택하는 상황이다.

전문가들은 이런 변화가 전세시장 전체를 흔들 수 있다고 경고한다. 공급은 줄고, 대출은 어렵고, 불안은 커진다.

결국 전세가 아닌 보증부 월세가 늘어날 가능성이 크고, 이 과정에서 주거비 부담도 함께 커질 수 있다.

정부는 시장의 흐름을 지켜보며 필요시 보완책을 마련하겠다고 했지만, 이미 바뀐 계약 구조와 거래 흐름은 되돌리기 어려운 상황으로 접어들고 있다.