서울 빌라 시장이 매매와 임대차 양 측면에서 구조적 변화를 겪고 있다. 2025년 한 해 동안 매매 거래는 폭발적으로 증가한 반면, 임대차 시장에서는 전세가 급감하고 월세 비중이 60%를 돌파하며 ‘월세 중심 시장’으로 재편됐다.
24일 부동산플래닛에 따르면 2025년 서울 연립·다세대주택 거래량은 3만 3458건으로 전년(2만 6275건) 대비 27.3% 증가했다. 거래금액은 9조 4989억 원에서 42.8% 급증한 13조 5612억 원을 기록했다. 분기별로는 2분기에 9276건, 3조 7628억 원으로 연중 최고치를 찍은 뒤 3·4분기는 각각 8676건, 8642건으로 소강 국면에 접어들었다.
이 같은 거래 급증은 정부의 비(非)아파트 무주택 인정 범위 확대와 재개발 기대감이 맞물린 결과로 풀이된다. 특히 성수·한남동 등 정비사업 추진 지역에서는 빌라값이 50% 이상 급등하며 30억~50억 원대 고가 거래까지 나타났다.
성동 77%·송파 85% 상승…자치구별 양극화 심화
자치구별 격차도 뚜렷했다. 서울 25개 구 중 22곳에서 거래량이 증가했지만, 상승 폭은 천차만별이었다. 성동구가 377건에서 670건으로 77.7% 증가하며 가장 높은 상승률을 기록했다. 거래금액 기준으로는 송파구가 5780억 원에서 1조 740억 원으로 85.8% 급증했다. 중구(83.1%), 양천구(82.7%) 등 23곳도 거래금액 상승세를 보였다.
반면 도봉구(-2.9%), 금천구(-2.9%), 구로구(-2.4%)는 거래량이 감소했다. 재개발 추진 여부와 교통·생활 여건에 따른 지역 간 양극화가 심화된 것으로 분석된다.
전세 17% 급감·월세 60% 시대…순수월세 16% 증가
임대차 시장의 변화는 더욱 극적이었다. 2025년 서울 빌라 임대차 거래량은 13만 834건으로 전년(13만 9806건) 대비 6.4% 감소했다. 이 중 전세는 6만 3340건에서 5만 2392건으로 17.3% 급감한 반면, 월세는 7만 6466건에서 7만 8442건으로 2.6% 증가했다. 전체 전월세 거래에서 월세가 차지하는 비중은 60.0%에 달했다.
월세 유형별로는 준월세(보증금 12~240개월분)가 3.5%, 순수월세(보증금 12개월분 미만)가 16.1% 증가했다. 준전세(보증금 240개월분 초과)는 1.9% 감소했다. 높은 금리 환경과 전세 사기 여파로 임대사업자들이 전세 공급을 회피하면서 월세 선호 현상이 가속화된 것으로 풀이된다.
전세·월세 거래 모두 송파구가 각각 5584건, 1만 1958건으로 1위를 차지했다. 다만 전세 거래는 25개 자치구 전체에서 일제히 감소하는 기현상이 나타났다.
“지역별 온도 차 뚜렷…월세 중심 구조 고착화”
부동산 전문가들은 이번 통계를 시장 구조 변화의 신호탄으로 해석했다. 정수민 부동산플래닛 대표는 “2025년 서울 빌라 시장은 자치구별 거래량 증가 폭과 회전율에서 지역 간 온도 차가 뚜렷했다”며 “임대차 시장은 전체 자치구에서 전세가 줄고 월세 비중이 커지는 구조적 변화가 나타났다”고 분석했다.
다만 2026년 1월 들어 서울 연립주택이 0.79% 하락 전환한 점은 변수다. 정부의 임대사업자·다주택자 규제 강화가 본격화되면서 매도세가 증가할 수 있다는 우려가 제기된다. 전세 소멸에 따른 저소득층 주거 부담 가중도 사회적 과제로 대두되고 있다.
