서울 아파트 청약 시장에서 전용면적 85㎡ 이하 ‘국민 평형’으로의 수요 쏠림이 이어지고 있다. 분양가 급등과 강화된 대출 규제가 중대형 면적의 진입 장벽을 높이면서 청약 시장의 구조가 빠르게 재편되는 모습이다.
부동산 전문 리서치업체 리얼투데이가 한국부동산원 청약홈 데이터를 분석한 결과, 올해 들어 지난 3월 27일까지 서울에서 분양한 아파트 중 전용 85㎡ 이하의 1순위 평균 청약 경쟁률은 36.8대 1로 집계됐다. 같은 기간 전용 85㎡ 초과 경쟁률은 6.9대 1에 머물렀다.
2021년 대형 우위 이후…2022년부터 소형 선호 고착
집값 상승기였던 2021년까지만 해도 대형 면적 선호는 뚜렷했다. 당시 전용 85㎡ 초과 평균 경쟁률은 342.8대 1로, 전용 85㎡ 이하(110.7대 1)의 3배를 웃돌았다.
전환점은 2022년이었다. 기준금리 인상과 집값 하락이 맞물리면서 고가 대형 면적 수요가 급격히 위축됐고, 2022년 85㎡ 이하(57.6대 1)가 85㎡ 초과(47.7대 1)를 앞서며 흐름이 바뀌었다. 2023년에도 소형 우위가 이어졌고, 2024년에는 이하(137.5대 1)와 초과(13.0대 1)의 경쟁률 격차가 10배를 넘어섰다. 2025년에도 이하(169.3대 1)가 초과(52.7대 1)를 압도했다.
공급도 소형 집중…대형은 희소해도 외면받는다
공급 구조도 소형 중심으로 재편됐다. 2025년 서울 아파트 일반공급에서 85㎡ 이하는 1,722가구가 공급된 반면, 85㎡ 초과는 222가구에 그쳤다. 올해 들어서도 이하 430가구, 초과 25가구로 격차가 더욱 벌어졌다.
통상 공급이 적으면 희소성으로 경쟁률이 오르는 것이 일반적이다. 그러나 대형 면적은 공급 부족에도 한 자릿수 경쟁률에 머물고 있다. 리얼투데이 구자민 연구원은 “제한적인 공급에도 전용 85㎡ 초과가 한 자릿수 경쟁률에 머물면서 대형 면적에 대한 시장의 수요가 현격히 줄었다”고 진단했다.
분양가 급등·대출 규제, 대형 수요 막는 이중 장벽
수요 위축의 주된 원인은 분양가 상승과 대출 규제다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 2월 기준 서울 아파트 3.3㎡당 평균 분양가는 5,264만원으로, 2025년 2월(4,428만원) 대비 18.9% 상승했다.
여기에 2024년 발표된 ’10·15 대책’도 대형 수요를 옥죄고 있다. 분양가가 15억원 초과 시 대출 한도는 4억원, 25억원 초과 시에는 2억원으로 제한된다. 반면 85㎡ 이하는 기존 6억원 대출 한도 내에서 자금 계획 수립이 상대적으로 용이한 구조다.
부동산 전문가들은 이 같은 흐름이 당분간 이어질 것으로 전망한다. 구 연구원은 “1·2인 가구 증가로 실용성을 중시하는 주거 트렌드도 확산하고 있다”며 “청약 시장에서 중형 이하 면적을 선호하는 현상이 계속 이어질 가능성이 크다”고 전망했다.
