전국 78%에 터질 ‘시한폭탄’?… “당장 방 빼란 소리냐” 집주인도 세입자도 ‘패닉’

안전망 아닌 덫이 된 전세대출
보증선 강화가 시장 불안 키운다
서민 주거, 더 좁은 길에 몰린다

전세대출은 원래 서민과 청년의 집 걱정을 덜어주기 위해 만들어졌다.

하지만 지금은 그 제도가 되레 전세 사기와 깡통전세를 키우는 통로가 되고 있다. 그 결과 세입자 피해가 눈덩이처럼 불어났다.

‘안심 매물’이라는 말이 왜 함정이 됐나

서울 동작구에 사는 직장인 A 씨도 그 피해자 중 한 명이다. 그는 ‘중기청 가능 매물’이라는 안내 문구를 믿고 보증금 1억 원 중 8천만 원을 청년 전세대출로 충당했다. 은행은 문제 삼지 않았고 계약은 쉽게 체결됐다.

그러나 계약 만료가 다가오자 그 집이 이미 수십억 원의 선순위 채권에 묶여 있었고, 불법 구조물까지 얹힌 깡통전세라는 사실이 드러났다.

A 씨 사례가 보여주듯, 전세대출은 임대인의 상환 능력이나 집의 권리관계를 제대로 확인하지 않으면 세입자를 곧장 위험으로 몰아넣는다.

실제로 보증이 불가능한 집에도 보증이 발급되면서 시장은 빚으로 지탱되는 구조로 변했다.

보증 요건 강화, 세입자와 임대인 모두 흔들린다

정부는 전세사기를 막기 위해 보증 가입 조건을 더 엄격히 하려 하고 있다. 지금은 집값의 90%까지 보증이 가능해 시세가 2억 원인 집이라면 보증금이 1억 8천만 원까지 인정된다.

하지만 이렇게 높은 비율은 집값이 조금만 떨어져도 세입자가 곧바로 손해를 볼 수 있어 ‘깡통전세’를 부르는 원인이 됐다.

그래서 정부는 이를 70~80% 수준으로 낮추는 방안을 검토 중이다. 즉, 과도하게 높은 전세 계약을 애초에 걸러내려는 것이다.

문제는 이 기준을 적용하면 상당수 계약이 보증 대상에서 빠진다는 점이다.

부동산 분석업체 집토스 조사에 따르면 올 4분기 계약이 끝나는 전국 빌라 전세 계약 중 약 78%가 새 조건으로는 보증을 받지 못한다. 서울은 4집 중 3집, 인천은 10집 중 9집 이상이 걸린다.

이렇게 되면 집주인은 보증금을 세입자에게 돌려주기 위해 스스로 자금을 마련해야 하고, 세입자는 보증이 안 되는 집을 피하다 보니 새 집을 구하기 더 어려워진다.

결국 빈집은 늘어나고, 시장 불안은 한층 커질 수밖에 없다.

전문가들은 위험한 집을 걸러내는 장치는 반드시 필요하다고 본다. 그러나 모든 임대사업자를 같은 잣대로 규제하면 선의의 임대인까지 시장에서 밀려나 피해는 결국 세입자에게 돌아간다고 경고한다.

따라서 대출 단계에서 권리관계를 꼼꼼히 확인하고, 지역과 주택 유형에 맞는 기준을 마련하는 등 세밀한 접근이 필요하다.

전세사기를 막겠다는 규제가 서민의 삶을 더 옥죄지 않으려면, 위험 차단과 공급 안정이라는 두 가지 목표를 함께 잡는 정교한 해법이 절실하다.