“정부가 직접 하겠다더니 왜 아무것도 안 바뀌는 건가요?”

낡은 주택이 모인 도심에 새 아파트를 짓겠다던 정부의 약속이 현장에서는 좀처럼 실현되지 않고 있다.

한국토지주택공사(LH)가 중심이 된 사업들이 제자리에 멈춰 서면서, 주택 공급을 늘리겠다는 정책도 빛을 잃고 있다.

공공이 나서면 빠를 줄 알았지만, 대부분 ‘멈춤 상태’

LH는 노후된 주택가를 다시 개발하는 ‘도심복합사업’을 전국 48곳에서 추진하고 있다. 이 사업으로 8만 가구를 공급할 계획이었지만, 실제로 공사를 맡을 건설사가 정해진 곳은 지금까지 단 2곳에 불과했다.

문제는 돈이다. 공공이 사업을 맡으면 개발이익을 일부 돌려줘야 하기 때문에 민간보다 수익이 적다. 주민 입장에서도 손해라는 생각에 사업에 반대하는 경우가 많았다. 지구 지정이 철회된 곳도 여럿 있다.

공공재개발도 비슷한 상황이다. 민간 개발이 오랫동안 멈춘 지역을 공공이 대신 개발하겠다는 취지였지만, 정비계획도 아직 제출하지 못한 곳이 많다.

새로 짓는 아파트의 절반을 임대주택으로 채워야 해서 수익성이 떨어진다는 점이 가장 큰 걸림돌이다.

LH가 땅을 팔아서 생긴 문제, 대통령이 직접 개혁 주문

이에 이재명 대통령은 최근 국무회의에서 LH의 사업 방식에 문제를 제기했다. LH가 조성한 땅을 민간에 팔고, 그 수익으로 임대주택을 짓는 지금의 구조가 부동산값을 올리는 원인이 되고 있다는 것이다.

대통령은 LH가 직접 땅을 갖고 있으면서 건물만 분양하거나 임대하는 방향으로 바꿔야 한다고 강조했다.

LH가 땅을 팔지 않고 계속 갖고 있으면, 아파트값 상승에 연동되지 않고 안정적인 공급이 가능하다는 계산이다. 실제로 정부는 LH가 직접 땅을 개발하고, 민간은 건설만 맡는 구조를 검토 중이다.

다만 이렇게 구조를 바꾸려면 돈 문제가 다시 나온다. LH는 현재 160조 원이 넘는 빚을 안고 있다.

땅을 팔아 수익을 내던 방식이 사라지면, 이 빚을 어떻게 갚을지가 새로운 과제가 된다. 정부의 예산 지원이나 채권 발행 등이 논의되고 있다.

LH는 앞으로 도심 개발을 더 빠르게 추진하겠다며, 인센티브를 주는 방식도 검토하고 있다. 하지만 사업 방식이 바뀌지 않는다면, 실제 현장에선 다시 같은 문제로 멈춰 설 가능성이 크다.

전문가들은 지금처럼 공공성만 강조하다 보면 정작 사업은 아무것도 못하고 끝날 수 있다고 말한다. 도심에 집을 더 지으려면 공공과 민간이 어떻게 역할을 나눌지 다시 고민해야 한다고 덧붙였다.

‘공공이 나서면 속도가 붙는다’는 기대는 이제 다시 점검할 때다. 도심의 빈 땅을 새집으로 바꾸려면, 구호보다 실행이 먼저여야 한다.