“갑자기 대출을 규제한다고 해서 집 계약을 취소했어요. 위약금 2000만 원을 날렸습니다.” 서울 종로구 농협은행을 찾은 60대 김 씨의 말에는 좌절감이 묻어났다.

지난 28일 정부가 강력한 ‘가계부채 관리 방안’을 전격 시행하면서 다주택자에게는 주택담보대출이 금지됐기 때문이다.

김 씨는 경기도 하남시 주택을 임대 목적으로 계약했다가 대출이 불가능해지자 결국 계약을 파기할 수밖에 없었다.

고객 발길 끊긴 은행… 대출은 ‘하늘의 별 따기’

금융당국의 ‘가계부채 관리 방안’ 시행 첫 영업일인 지난 28일, 현장은 예상보다 차분한 분위기를 보였다.

규제 시행 직전인 27일 대출 신청을 위해 북적였던 인파와 비교하면 방문객이 크게 감소한 모습이었다.

대출 담당 창구에는 소수의 고객만이 대기했고, 대부분 상담만 가능할 뿐 실제 대출 실행은 불가능했다.

은행 관계자는 “갑작스러운 규제 시행으로 문의가 급증했다”며 “주택담보대출뿐 아니라 전세자금대출, 신용대출까지 전반적인 문의가 쇄도하고 있다”고 전했다. 특히 하반기 주택 구입을 계획했던 이들의 발걸음이 잦았다.

서울 아파트 74% ‘직격탄’… 수억 원 더 필요해

이번 정부의 규제 내용을 자세히 들여다보면 서울 25개 구 중 18개 구의 아파트가 직접적인 영향권에 들어 실질적인 ‘대출 절벽’ 상황에 놓였다.

수도권과 규제지역 내 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한한 조치가 서울 아파트의 약 74%에 직격탄을 날린 것이다.

평균 시세 14억 6000만 원인 서울 아파트는 기존에는 10억 2000만 원까지 대출이 가능했지만, 이제는 6억 원으로 제한돼 평균 4억 2000만 원의 대출이 줄어든다. 즉, 입주를 위해서는 8억 6000만 원 이상의 현금이 필요한 상황이 된 것이다.

특히 강남·서초 등 고가 아파트 지역은 기존에 15억 원 이상 대출이 가능했지만, 앞으로는 6억 원까지만 허용돼 25억~26억 원의 현금이 있어야 매수가 가능하다. 용산·송파 등도 최소 16억~17억 원의 자금이 요구된다.

더욱이 7월 1일부터 시행된 ‘스트레스 DSR 3단계’는 대출 심사 시 금리 인상 가능성까지 반영해 실제 대출 가능 금액을 추가로 감소시킨다.

연소득 6000만 원인 경우, 기존에는 약 4억 1900만 원까지 대출받을 수 있었지만, 이제는 3억 5200만 원까지만 가능해 같은 소득이라도 6700만 원이 줄어든 셈이다.

이런 상황에서 주목할 점은 정부의 고강도 대출 규제 발표 전 실시한 설문조사에서 나타난 높은 매매 의향이다.

부동산 플랫폼 직방이 지난 4~18일 조사한 결과, ‘매입 계획이 있다’는 응답이 전체의 73.1%로 지난해 말보다 8.4%포인트 늘었으며, 매도 계획 역시 54.8%로 8.3%포인트 증가했다.

매입 사유로는 ‘전월세에서 자가로의 전환'(41.3%)이 가장 높았고, ‘거주 지역 이동'(21.4%), ‘면적 확대·축소'(15.4%) 순이었다.

이는 최근 가격 상승 흐름 속에서 실수요자의 진입 의지가 강화되고 있었음을 보여준다. 그러나 정부의 갑작스러운 규제 강화로 이러한 계획들이 차질을 빚게 된 것이다.

향후 주택시장은 이러한 대출 규제와 함께 한국은행의 기준금리 인하 가능성, 정부의 추가 공급대책 등에 따라 변동성이 커질 전망이다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “단기적으로는 거래 위축과 가격 조정이 불가피하지만, 중저가 단지로의 수요 이동과 풍선효과, 정책 변화에 따라 시장 흐름이 달라질 수 있다”고 진단했다.