서울 아파트 전셋값이 꾸준히 오르고 있지만, 강남3구의 전세가율은 여전히 30%대에 머물며 서울에서 가장 낮은 수준을 유지하고 있다. 매매가격 상승폭이 전셋값 상승을 크게 웃돌며 강남권의 ‘매매 강세’ 구조가 공고해진 결과다.
18일 부동산R114에 따르면 올해 2월 서초구 전세가율은 36.94%로 서울 25개 자치구 가운데 가장 낮았다. 강남구(37.55%)와 송파구(36.36%)도 비슷한 수준으로, 서울 평균(42.94%)보다 6~7%포인트(p) 낮았다.
매매 강세·전세 약세, 강남권 ‘이중 구조’ 심화
지난달 강남3구의 매매가격 상승률은 강남구 0.64%, 서초구 0.61%, 송파구 0.87%를 기록했다. 반면 전셋값 상승률은 강남구 0.38%, 서초구 0.50%, 송파구 0.40%에 그쳐 매매가격 상승폭을 모두 밑돌았다.
전세가율은 매매가격 대비 전셋값 비율로, 매매가격이 전셋값보다 더 빠르게 오를 경우 낮아지는 구조다. 강남권의 낮은 전세가율은 그만큼 매매 수요가 강하다는 방증이다.
‘똘똘한 한 채’ 수요가 매매가 견인…갭투자는 위축
이 같은 흐름의 배경에는 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 있다. 금리 부담과 대출 규제 속에서 현금 여력이 있는 자산가들이 강남권 매수에 집중하면서 매매가격을 끌어올리고 있다는 분석이다.
갭투자(전세 낀 매매)가 어려워진 상황에서 실거주 수요가 매매시장을 주도하는 구조로 전환된 셈이다. 강남구의 한 공인중개사무소 관계자는 “강남은 전셋값이 상승하더라도 매매가격이 더 빠르게 오르는 특징이 있다”며 “풍부한 대기 수요에 비해 전셋값 상승을 견인할 요인은 상대적으로 부족하다”고 말했다.
외곽은 정반대…금천구 전세가율 59.84% ‘최고’
서울 외곽 지역은 강남권과 정반대 양상을 보였다. 금천구(59.84%), 중랑구(57.91%), 강북구(56.62%), 성북구(55.93%), 은평구(54.75%) 등은 서울 평균을 10%p 이상 웃돌았다.
금천구의 경우 지난달 매매가격이 전월 대비 0.15% 오르는 데 그친 반면, 전셋값은 0.25% 올랐다. 매매 상승세가 제한적인 지역에서 전세 수요가 상대적으로 강한 흐름이다.
전세가율 점진적 상승 가능성…매물 부족이 변수
전문가들은 향후 강남권 전세가율이 점진적으로 상승할 가능성을 제기한다. 정부의 대출 규제와 세제 강화로 매매시장 상승세가 둔화되는 반면, 전세시장은 공급 부족으로 인해 상승 압력이 지속되고 있기 때문이다.
실제로 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 강남권에서는 시세보다 수억 원 낮은 매물이 등장하고 있는 반면, 전세 시장은 공급 부족이 이어지고 있다. 우리은행 남혁우 부동산 연구원은 “월세 물량이 소진되면서 순수 전세 수요가 전셋값 상승을 자극하고 있다”며 “매매가격 상승세는 둔화되고 전셋값 상승은 이어지는 국면에 진입했다”고 분석했다.
