“문의가 많이 줄고 조용해졌습니다.” 서울 송파구의 한 공인중개사가 털어놓은 한마디가 최근 부동산 시장의 현실을 적나라하게 보여준다.

불과 한 달 전까지만 해도 상승세를 타던 서울 부동산 시장이 한순간에 얼어붙었다. 계약금을 포기하고 거래를 취소하는 사례가 속출하고, 부동산 중개사무소에는 손님의 발길이 끊겼다.

뜨겁게 달아오르던 시장은 정부의 대출 규제책으로 급속히 냉각되며, 이제 시장 참여자들은 다음 정책 방향을 예의주시하고 있다.

대출규제가 쏘아 올린 부동산 시장 정체

지난달 27일 정부가 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한하는 내용의 대출규제를 발표하자 서울 아파트 시장은 빠르게 관망세로 돌아섰다.

거래량은 규제 발표 직전 일주일 대비 3분의 1 수준으로 급감했다. ‘세금으로 집값 잡지 않겠다’며 주택 공급 확대를 강조했던 이재명 정부가 첫 부동산 정책으로 고강도 규제책을 내놓자 시장은 허를 찔린 모양새다.

6일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 대출규제 발표 이후 아파트 매매계약 해제 사례도 속출했다.

지난달 20일부터 이달 3일까지 서울 아파트 매매거래 중 계약 해제 사유 발생일이 27일 이후인 사례는 125건에 달했다. 특히 규제 발표 당일(27일)이 사유 발생일인 거래가 39건으로 가장 많았다.

“더 강한 대책 나온다”… 규제와 공급정책 동시 추진

규제 효과는 이재명 대통령의 발언으로 더욱 강화됐다. 그는 지난 3일 취임 첫 기자회견에서 이번 대출규제를 “맛보기 정도”로 표현하며 시장에 분명한 경고 메시지를 던졌다.

정부는 공급 대책에도 속도를 내고 있다. 이르면 이달 중 주택 공급대책을 발표할 것으로 보인다.

추가 신도시 조성보다는 기존 신도시의 용적률을 높이고, 공공기관이 보유한 도심 내 유휴부지나 청사를 주거·업무시설로 고밀 복합개발하는 방안이 주요 내용이 될 것으로 관측된다.

동시에 수요 억제책도 준비 중이다. 업계에서는 규제지역 확대와 함께 주택담보대출비율(LTV) 강화, 전세대출·정책대출에 대한 DSR 적용 확대 등이 추가 규제책으로 이어질 가능성을 제시했다.

특히 최근 집값 상승세가 가팔랐던 서울 마포구, 성동구, 양천구와 경기 분당구, 과천시 등이 신규 규제지역으로 지정될 수 있다는 견해가 지배적이다.

서울 부동산 시장이 규제로 침체된 가운데, 지방 시장은 오히려 활기를 띠고 있다.

7일 한국부동산원에 따르면 2025년 1분기 전국 아파트 매매 거래량은 12만3,169건으로, 3년 전인 2022년 동기 대비 48.1% 증가했다.

특히 눈에 띄는 것은 지방 대도시의 반등세다. 2022년 1분기 대비 올해 1분기 거래량 증가율은 대구(104.4%), 세종(92.9%), 대전(80.0%) 순으로 높았다. 이들 지역은 전국 평균 증가율(48.1%)을 크게 웃돌며 지방 시장 회복을 주도했다.

대구는 그간 미분양 적체로 약세장이 지속됐던 곳이며, 대전은 금리 급등기였던 2022~2023년 당시 ‘거래 절벽’이라 불릴 정도로 침체됐던 지역이다.

그러나 2024년 하반기부터 바닥이라는 인식이 확산되면서 실수요 중심의 매수세가 살아났다.

한 전문가는 “지방 대도시 중 대전과 대구는 저점을 통과한 이후 매수 심리가 살아나고 있다”며 “특히 대전은 세종과 함께 충청권 핵심 축을 이루며 주거 수요가 꾸준히 유입되는 구조”라고 분석했다.

정부의 추가 규제 정책과 공급 대책이 발표되면 서울과 지방의 부동산 시장은 더욱 차별화된 흐름을 보일 전망이다.

당분간 서울은 관망세가 이어지는 가운데, 실수요자 중심의 지방 시장은 회복 흐름을 이어갈 것으로 업계는 내다보고 있다.