이상징후 나타났다 “서울 아파트마저도”…정부 움직이자 ‘결국’

서울 아파트 거래량 4개월 연속 감소세
강남 3구 경매 유찰 사례도 늘어

“서울 아파트마저 거래 절벽이라니, 정말 예상 밖이다.” 부동산 시장에서 서울은 언제나 가장 활발한 거래와 안정적 가치를 자랑하던 지역이었다.

하지만 최근 강력한 대출 규제와 경제적 불확실성으로 인해 서울 아파트 거래량이 급감하고, 심지어 경매에서도 유찰이 속출하고 있다.

정부의 정책이 어떤 결과를 초래했는지 시장은 냉혹하게 보여주고 있다.

거래 절벽, 4개월 연속 감소한 서울 아파트

국토교통부가 발표한 11월 주택 통계에 따르면, 서울 아파트 거래량은 3,773건으로 4개월 연속 감소세를 이어갔다.

이는 7월 9,518건에서 시작된 하락세가 계속된 결과로, 올해 4월 이후 7개월 만에 가장 낮은 수치를 기록했다.

전국적으로도 비슷한 흐름이 감지됐다. 11월 전국 주택 매매량은 전월 대비 13.2% 감소한 4만 9,114건으로 나타났다.

수도권과 지방 모두 거래가 줄었으며, 특히 서울을 포함한 수도권 아파트 거래량은 전월보다 16% 감소했다.

이러한 거래 절벽은 정부의 대출 규제 강화와 금리 인상에 따른 부담이 주요 원인으로 꼽힌다. 서울 아파트 시장에서 거래 절벽은 실수요자뿐 아니라 투자자들에게도 영향을 미쳤다.

대출 금리 상승과 DSR 규제 등으로 대출 한도가 축소되면서 매수 심리가 급격히 위축됐다. 이는 고가 아파트를 중심으로 더욱 두드러지게 나타났다.

경매 시장마저 얼어붙다

서울 아파트 경매 시장도 심각한 타격을 받고 있다. 강남 3구(강남·서초·송파구)처럼 고급 주택이 몰려 있는 지역에서도 응찰자가 없어 유찰되는 사례가 늘어나고 있다.

경·공매 데이터에 따르면 12월 기준 강남 3구 아파트의 낙찰률은 48.4%로 절반에도 미치지 못했다.

대표적인 사례로 송파구 잠실동의 잠실엘스 아파트는 감정가 34억 7천만 원에도 응찰자가 없어 유찰됐다.

이는 실거래가와 감정가의 괴리가 크기 때문으로 풀이된다. 또한, 강남구 대치동의 대치아이파크 역시 감정가 38억 9천만 원임에도 낙찰에 실패했다.

낙찰가율도 하락세를 이어갔다. 11월 서울 아파트의 낙찰가율은 102.4%였으나, 12월에는 94.6%로 하락하며 매수 심리 위축을 반영했다.

전문가들은 이 같은 상황이 단순한 부동산 시장 냉각이 아니라 경제 전반의 불확실성을 드러내는 지표라고 평가한다.

대출 규제와 경제 불확실성의 여파

정부가 대출 규제를 시행한 이유는 가계부채 증가와 부동산 시장 과열을 억제하기 위해서였다.

한국의 가계부채는 3,000조 원에 육박하며 금융 시스템 안정성을 위협하고 있다.

특히 주택담보대출이 주요 원인으로 지목되면서 대출 한도를 축소하고, DSR 규제를 강화하는 등의 조치가 취해졌다.

하지만 이로 인해 실수요자와 투자자 모두 부담이 커지며 부동산 시장 전반이 위축되는 결과를 초래했다.

KB국민은행의 박원갑 수석전문위원은 “경제적 불확실성과 소비자 심리가 냉각되면서 부동산 시장이 동결 상태에 있다”고 지적했다.

한국은행이 발표한 소비자동향조사 결과에서도 이러한 분위기가 드러났다. 12월 소비자심리지수(CCSI)는 전월 대비 12.3포인트 급락한 88.4를 기록했다.

이는 코로나19 팬데믹 초기였던 2020년 3월 이후 가장 큰 하락 폭이다. 박 전문위원은 “현재 시장 상황에서는 매수 심리가 쉽게 회복되지 않을 것”이라고 전망했다.

서울 아파트 시장에서의 거래 절벽과 경매 유찰은 단순히 정책의 결과를 넘어, 현재 경제 상황의 복잡한 문제를 반영하고 있다.

과열된 부동산 시장에 제동을 걸고자 했던 정부의 정책이 불확실한 경제 환경과 맞물리며 예상치 못한 여파를 초래했다.

소비자와 시장의 신뢰를 회복하기 위해서는 보다 정교하고 유연한 정책 대응이 필요한 시점이다.