2025년 서울 아파트 가격이 전년 대비 13.5% 급등하며 2021년 팬데믹 유동성 확대 시기 이후 최대 상승률을 기록했다. 전세 시장도 5.6% 올라 최근 5년간 가장 높은 상승률을 보이며 실수요자들의 부담이 가중되고 있다.

서울시가 23일 한국부동산원의 ‘공동주택 실거래가격지수’를 분석한 결과, 2025년 12월 서울 아파트 매매 실거래가는 전월 대비 0.35% 상승했으며 전년 동월 대비 13.49% 올랐다. 이는 부동산거래신고법에 따라 계약 체결일부터 30일 이내 신고가 완료된 실거래 자료 전수를 분석한 것으로, 시장의 실질 흐름을 반영한다.

서울 아파트 실거래가는 2021년 10월 정점을 찍은 뒤 2022년 12월까지 하락했으나, 2023년 이후 꾸준한 상승세를 유지해왔다. 특히 2025년 상승률은 금리 인하와 실거주 수요 회복에 힘입어 2021년 수준에 근접하는 급등세를 보였다.

동남·동북권 상승 주도, 초소형 아파트 ‘주목’

생활권역별로는 동남권의 상승률이 1.43%로 전체 지수 상승을 이끌었다. 도심권이 전월 대비 하락한 것을 제외하면 동남권·서남권·서북권·동북권 4곳에서 모두 상승했다. 특히 12월에는 동북권이 전월 대비 1.01% 올라 상승률이 가장 높았다.

규모별로는 대형을 제외하고 모두 올랐으며, 40㎡ 이하 초소형 아파트가 0.94%의 상승률로 오름세가 가장 두드러졌다. 신혼부부와 1인 가구의 주택 수요가 반영된 것으로, 소형·중형 아파트도 고루 상승하며 폭넓은 수요층이 형성됐음을 보여준다.

전세난 심화…실거주 의무 강화 영향

전세 시장의 상승세는 더욱 가파르다. 2025년 연간 전세 상승률은 5.6%로 2024년 상승률(약 2.8%)의 두 배를 웃돌며 최근 5년간 가장 높은 수치를 기록했다. 전세가는 2020년 7월 임대차 2법 시행 후 가파른 상승과 하락을 거친 뒤 현재 상승 국면을 이어가고 있다.

시는 “실거주 의무 등 정부의 잇따른 규제 강화로 인해 전세 매물 공급이 많이 감소한 데 따른 영향으로 보인다”고 분석했다. 부동산 전문가들은 “임대차 2법과 다주택자 규제가 집주인들의 전세 공급 의욕을 저하시켜 매물 부족 현상이 심화됐다”며 “임차인의 주거비 부담이 가중되는 악순환이 우려된다”고 지적했다.

2026년 초 거래 급증하나 과열 신호는 ‘약화’

2026년 1월 토지거래허가 신규 신청은 6,450건으로 전월 대비 33.6% 급증했다. 1월 연말 거래 마감을 앞두고 거래가 몰린 영향으로 보인다. 이 가운데 5,262건이 처리됐으며, 신청 가격은 2025년 12월에 비해 1.8% 올라 상승세를 유지했다.

다만 12월 신청 가격의 전월 대비 상승률(2.31%)보다는 상승폭이 둔화되며 과열 우려가 다소 완화되는 모습이다. 권역별로는 강남 3구와 용산구가 2.78%로 가장 높았고, 한강벨트 7개 구가 1.89%를 기록했다. 강북지역 10개 구와 강남지역 4개 구는 각각 1.50%, 1.53%로 서울 전체 평균보다 낮았다.

업계 관계자들은 “2025년 급등 이후 2026년 초반 상승폭이 둔화되는 것은 시장이 일정 부분 안정화 신호를 보이는 것”이라면서도 “향후 한국은행의 금리 정책과 정부의 부동산 규제 방향에 따라 시장 흐름이 달라질 수 있어 주의 깊게 지켜봐야 한다”고 전했다.