“전세대출까지 조이면 도대체 어디서 돈을 빌리라는 거냐”

집값 상승에 다시 불이 붙자 정부가 긴급하게 대출을 죄기 시작했다. 서울 아파트 매매가격이 6년 만에 가장 가파른 상승세를 보이면서, 정부는 부동산으로 흘러가는 자금을 틀어막기 위해 은행 대출에 대한 직접 규제를 검토 중이다.

하지만 전문가들은 이 조치가 강남과 마포 등 인기 지역보다는 대출 의존도가 높은 서울 외곽 지역에 더 큰 영향을 줄 것으로 내다봤다.

집값은 뛰고, 대출은 줄어든다

서울 아파트값은 6월 셋째 주 기준 전주 대비 0.36% 오르며 2018년 이후 최대폭 상승을 기록했다.

특히 성동구 서울숲아이파크리버포레는 59㎡가 22억 7000만 원, 84㎡는 34억 9000만 원에 거래되며 신고가를 경신했다.

이 같은 집값 상승세에 정부는 은행이 주택담보대출 등 가계대출을 과도하게 취급할 경우 페널티를 부과하는 방안을 추진 중이다.

또 다음 달부터는 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계가 시행되면서 대출 한도가 줄어들고, 전세대출이나 정책모기지에도 DSR을 적용하는 방안이 검토되고 있다.

실제 연봉 1억 원인 대출자는 현행 제도에서는 약 6억 원을 받을 수 있지만, 새 제도 하에서는 5억 5600만 원으로 줄어든다.

그러나 이 같은 규제가 서울 집값 전반을 꺾을 수 있을지는 미지수다. 전문가들은 대출 여력이 줄어드는 만큼 상승세는 둔화될 수 있지만, 그 효과는 대출 의존도가 높은 지역에 한정될 것이라 분석했다.

특히 노원·도봉·강북(노도강), 금천·관악·구로(금관구)처럼 외곽 지역의 실수요자들이 가장 큰 타격을 받을 것으로 예상된다.

반면 강남이나 마포 등 고가 아파트 밀집 지역은 여전히 현금 여력이 있는 수요자들이 많아 규제 효과가 제한적일 것으로 보인다.

서울 신축, 10년 만에 7억 넘게 뛰었다

실제 지난 10년간의 아파트 시세를 보면 서울은 경기도보다 훨씬 가파른 상승세를 보였다.

부동산 중개업체 집토스 분석에 따르면, 서울 아파트는 평균 매매가가 10년 전 4억 2714만 원에서 10억 3765만 원으로 143% 뛰었다. 특히 신축 전용 84㎡ 아파트는 평균 7억 2000만 원 넘는 시세 차익을 기록했다.

한편 6월 소비자심리지수는 108.7로 석 달 연속 상승했고, 주택가격전망지수도 120으로 3년 8개월 만에 최고치를 찍었다.

이는 앞으로도 집값이 오를 것이라는 기대심리가 그만큼 강하다는 뜻이다.

정부의 규제에도 불구하고 집값에 대한 기대는 오히려 더 커지고 있다는 역설이, 지금의 부동산 시장을 가장 잘 설명해준다.