정부의 연이은 대출 규제가 서울 부동산 시장의 거래 구조를 바꿔놓고 있다. 매매가의 절반 이상을 대출로 충당하던 레버리지 중심 거래가 눈에 띄게 줄고, 자기자본 비중이 높아진 실수요 중심 장세로 재편되는 흐름이 수치로 확인됐다.
대법원이 공개한 집합건물 대출지수에 따르면 2025년 4월 평균 56.57까지 치솟았던 서울 집합건물 대출 의존도는 올해 2월 평균 48.2로 내려앉았다. 1년 만에 최대 6%포인트 이상 낮아진 수준이다.
두 차례 추가 규제가 결정타
대출지수 하락의 변곡점은 2025년 10월 15일 추가 규제 시행 시점이었다. 정부는 이 대책에서 규제지역 LTV(담보인정비율)를 70%에서 40%로 대폭 낮추고, 주택 가격대별로 대출 한도를 세분화했다.
15억 원 이하는 최대 6억 원, 15억~25억 원 구간은 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원까지만 대출을 허용해 고가 주택 레버리지를 직접 겨냥했다. 전세대출과 기존 대출까지 DSR(총부채원리금상환비율)에 폭넓게 반영하면서 대출 규제망을 전방위로 확대한 것도 특징이다.
앞서 2025년 6월 27일에도 수도권·규제지역 주담대 한도를 최대 6억 원으로 제한하고, 생애 최초 LTV 상한을 80%에서 70%로 낮추는 선제 조치가 시행됐다. 6~7월에는 관성 효과로 지수가 여전히 높게 유지됐지만, 이미 진행 중이던 거래가 뒤늦게 반영된 결과로 해석된다.
10월 이후 지수 본격 하강, 올해도 저수준 지속
10·15 대책 이후 대출지수는 빠르게 내려갔다. 10월 평균 51.53, 12월 평균 51.9로 낮아진 데 이어 올해 들어서도 1월 49.76, 2월 48.2, 3월 50.66을 기록하며 1년 전 대비 4~6%포인트 낮은 수준을 유지하고 있다.
집합건물 대출지수는 개별 매매의 근저당 설정액을 매매가격으로 나눈 비율을 집계한 지표로, 아파트·연립·다세대·오피스텔·상가 등 집합건물 전반의 레버리지 수준을 반영한다. 수치가 낮아질수록 대출보다 자기자본으로 거래하는 비중이 커진다는 의미다.
실수요 중심 구조로 재편…시장 안정 신호
전문가들은 이번 변화를 구조적인 시장 안정화 신호로 평가한다. 남혁우 우리은행 부동산 연구원은 “대출 규제 강화로 집합건물 시장에서도 과도한 레버리지 거래가 줄고, 실수요 중심의 안정적인 흐름이 자리 잡고 있다”고 말했다.
다만 규제 효과가 구조화될 경우 수도권 내 양극화가 심화될 수 있다는 우려도 나온다. 서울 고가 주택에 대한 접근성이 낮아지면서 서울 거주자의 경기도 매수 비중이 높아지는 등 수요 지형 자체가 바뀌고 있기 때문이다. 규제 이후 시장의 변동성 재확대 가능성에 대한 면밀한 모니터링이 필요하다는 지적이 이어진다.
