올해 서울 아파트 거래의 10건 중 8건이 15억원 이하 중저가 단지에서 이뤄진 것으로 나타났다. 대출 한도 규제로 실수요자들이 최대 한도를 받을 수 있는 가격대로 몰리면서, 강북과 비강남권을 중심으로 거래가 집중되는 구조적 변화가 뚜렷해지고 있다.
18일 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면, 올해 1월 1일부터 2월 18일까지 서울 아파트 매매 5,684건 중 15억원 이하 거래는 4,627건으로 81.4%를 차지했다. 이는 작년 같은 기간(71.3%)보다 10%포인트 이상 높은 수치다. 특히 올해 2월에는 전체 거래 975건 중 87.2%인 850건이 15억원 이하로 집계되며 쏠림 현상이 더욱 심화됐다.
이재명 대통령이 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 밝힌 지난달 23일 이후에도 추세는 지속됐다. 같은 날부터 2월 18일까지 서울 아파트 매매 2,337건 중 84.6%가 15억원 이하로 나타나며, 정책 변화에도 불구하고 중저가 선호 현상은 꺾이지 않았다.
대출 규제가 만든 ’15억원 마지노선’
이 같은 거래 집중의 배경에는 작년(2025년) 6·27 대출 규제와 10·15 대책이 자리하고 있다. 6·27 대책으로 규제 지역의 주택담보대출 한도가 최대 6억원으로 제한된 데 이어, 10·15 대책에서는 가격대별로 대출 한도가 차등화됐다. 15억원 이하는 6억원, 15억~25억원은 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 한도가 정해지면서 ’15억원’이 실질적인 마지노선이 된 것이다.
여기에 서울 전역이 조정대상지역으로 지정되면서 주택담보인정비율(LTV)도 40%로 낮아졌다. KB국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 “대출 규제로 구매력이 낮아지면서, 15억원 이하로 살 수 있으면서도 출퇴근이 가능한 지역에 대한 선호가 커졌다”며 “그간 강남 등 상급지에 비해 잘 오르지 않던 지역에 수요가 몰리고 있다”고 분석했다.
‘키맞추기’ 장세, 강북·비강남권이 주도
올해 들어 노원구(671건), 성북구(395건), 강서구(373건), 구로구(355건) 등 강북과 비강남권이 거래 상위권을 차지했다. 이들 지역에서는 13~14억원대 아파트가 15억원에 근접한 가격으로 거래되는 ‘키맞추기’ 현상도 포착됐다. 구로구 신도림동 대림2차 아파트 101㎡는 작년 말까지 13억원대에 거래되다가 최근 14억9,000만원에 매매돼 역대 최고가를 기록했다.
지역별 거래 집중도는 대출 규제 시행 이후 꾸준히 상승했다. 작년 10월 16일~31일 64.6%였던 15억원 이하 비중은 11월 73.2%, 12월 81.5%로 늘어났고, 올해 1월 80.2%, 2월 87.2%로 정점을 찍었다.
“당분간 중저가 중심 장세 지속될 것”
부동산 전문가들은 이 같은 흐름이 상당 기간 이어질 것으로 전망했다. 우리은행 부동산연구원 남혁우 분석가는 “인기 지역의 초소형 아파트나 비강남권 지역의 경우 주담대가 집값의 70%까지 가능한 생애 최초 매수자 등의 수요가 이어지고 있다”며 “상급지 갈아타기 수요가 본격화하기 전까지는 15억원 이하 중하위 지역 중심의 키맞추기 장세가 이어질 것”이라고 내다봤다.
업계 관계자는 “지난해 상대적으로 가격이 오르지 않은 지역 위주로 실수요가 꾸준히 유입되고 있다”며 “강북과 비강남권, 규제지역 인근 지역을 중심으로 한 이런 현상은 대출 규제가 완화되지 않는 한 당분간 지속될 것”이라고 말했다.
