올해 서울 공동주택 공시가격이 18.67% 오르며 5년 만에 최고 상승률을 기록했다. 지난해 강남·한강벨트권 아파트값이 가파르게 뛴 결과로, 일부 고가 아파트 보유자는 보유세가 50%까지 늘어날 전망이다.
국토교통부는 2026년 1월 1일 기준으로 산정한 전국 공동주택 약 1,585만 가구의 공시가격을 3월 18일부터 4월 6일까지 20일간 열람한다고 17일 밝혔다. 올해 현실화율은 지난해와 동일한 69%로, 개별 시세 변동만 반영한 수치다.
전국 평균 상승률은 9.16%로, 지난해(3.65%)와 2024년(1.52%)을 크게 웃돈다. 서울은 유일하게 전국 평균을 상회하며 18.67%를 기록했고, 부동산 활황기였던 2021년(19.91%) 이후 최고치이자 공시제도 도입(2005년) 이래 세 번째로 높은 상승률이다.
성동구 29% · 강남3구 24.7%… 한강벨트 ‘폭등’
서울 내에서도 지역별 격차가 뚜렷하다. 성동구가 29.04%로 서울 최고 상승률을 기록했고, 강남3구는 평균 24.7%가 올랐다. 강남구 26.05%, 송파구 25.49%, 서초구 22.07% 순이다.
한강벨트 8개 자치구(성동·양천·용산·동작·강동·광진·마포·영등포)의 평균 상승률도 23.13%에 달했다. 반면 도봉구(2.07%), 강북구(2.89%), 금천구(2.80%) 등 외곽 14개 자치구의 평균은 6.93%에 그쳐 지역 간 양극화가 두드러졌다.
서울 외 지역은 평균 3.37% 상승에 머물렀다. 경기(6.38%), 세종(6.29%), 울산(5.22%)이 뒤를 이었고, 제주(-1.76%), 광주(-1.25%), 대전(-1.12%) 등 8개 시도는 오히려 공시가격이 하락했다.
종부세 대상 53% 급증… 강남·송파·서초에 집중
1세대 1주택자 기준 종합부동산세 부과 대상인 공시가격 12억 원 초과 공동주택은 지난해 31만 7,998가구에서 올해 48만 7,362가구로 53.3%(16만 9,364가구) 급증했다. 이 중 85.1%인 41만 4,896가구가 서울 소재다.
서울에서 12억 원 초과 주택이 가장 많은 곳은 강남구(9만 9,372가구)이고, 송파구(7만 5,902가구), 서초구(6만 9,773가구)가 뒤를 잇는다. 송파구는 전년 대비 1만 8,821가구, 강동구는 1만 6,362가구가 새로 과세 대상에 편입됐다. 반면 강북·도봉·노원·금천·관악구는 12억 원 초과 주택이 한 채도 없었다.
보유세 40~50% 오를 수도… “현실화율 동결인데 세금은 폭탄”
공시가격이 20% 이상 뛴 강남·한강벨트권 아파트 보유자들의 올해 보유세는 작년 대비 40~50% 증가할 것으로 예상된다. 국회예산정책처에 따르면 공시가격이 3.3% 오를 때 보유세는 5.6% 뛰는 구조여서, 20%대 상승은 세부담을 배가시키는 효과를 낸다.
실제로 서초 래미안퍼스티지(84㎡) 보유세는 1,315만 원에서 1,905만 원으로 45% 오를 것으로 추산되고, 마포 마포자이(84㎡)도 256만 원에서 353만 원으로 37.9% 증가할 전망이다. 부동산 전문가들은 “정부가 현실화율을 동결했다고 발표했지만, 기저 시세 급등이 고스란히 세부담으로 이어지는 구조”라며 “정책 투명성 강화가 필요하다”고 지적한다.
한편 올해 공시가격은 3월 18일부터 부동산 공시가격 알리미(www.realtyprice.kr)와 각 시군구청 민원실에서 열람 가능하다. 국토부는 의견 청취와 심의를 거쳐 4월 30일 최종 공시하고, 5월 29일까지 이의신청을 받아 6월 26일 확정·공시할 예정이다.
