한쪽에서는 준공된 아파트가 주인을 찾지 못해 텅 비어 있고, 다른 쪽에서는 수십억짜리 아파트가 연일 신고가를 경신하고 있다. 미분양 주택은 11년 만에 최대치를 기록했고, 건설사들은 문을 닫고 있다.

부동산 시장의 극명한 양극화와 건설업계의 위기가 동시에 찾아온 지금, 지방 미분양의 심각성이 갈수록 커지면서 지역 경제 위기로 번지고 있다.

11년 만에 최대 ‘악성 미분양’ 기록

국토교통부가 20일 발표한 자료에 따르면 ‘악성 미분양’이라 불리는 준공 후 미분양 주택은 2월 말 기준 전국 2만 3천722가구로 집계됐다.

이는 전년 같은 기간(1만 1천867가구)에 비해 99.9% 증가한 수치로, 2013년 9월 이후 11년 5개월 만에 최대 규모다.

특히 이러한 악성 미분양의 80.8%는 지방에 집중되어 있다. 건물을 완공했지만 팔리지 않은 아파트 10채 중 8채가 지방에 있는 셈이다.

지역별로는 대구가 3천67가구로 가장 많았으며, 경북, 경남, 전남, 부산 순으로 미분양 물량이 많았다.

양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 “그간 분양 물량 조절이 제대로 이루어지지 않아 시장 상황이 좋지 않은 시기에도 공급이 계속되고 있다.”며 “현실적으로 구매 의사가 있는 사람은 거의 없고, 건설사들은 자금 조달에 큰 어려움을 겪고 있다.”고 설명했다.

건설업계 ’13년 만의 초유의 사태’

이러한 미분양 증가는 부동산 시장뿐 아니라 건설업계 전반에 심각한 위기를 초래하고 있다.

국토교통부 건설산업지식정보시스템에 따르면, 지난해 4분기 종합건설업 폐업 신고 건수는 206건으로, 같은 기간 신규 등록(134건)을 크게 웃돌았다.

폐업 신고가 등록을 앞지른 것은 2011년 4분기 이후 13년 만에 처음 발생한 초유의 사태다. 올해 1분기에도 폐업 신고는 160건으로, 신규 등록 131건보다 많은 상황이 이어지고 있다.

대부분의 건설사들은 폐업 사유를 ‘사업포기’로 적시했는데, 이는 고금리, 공사비 상승, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위축으로 인한 일감 감소가 주된 원인이다.

아파트 공사비는 수백억에서 수천억 원에 이르는데, 분양이 되지 않으면 건설사들은 자금 회수에 차질이 생겨 기업 존속 자체가 위험해진다.

이러한 지방의 미분양 위기와는 대조적으로, 서울은 재건축 지역과 고가 아파트를 중심으로 신고가 행진이 계속되고 있다.

잠실주공5단지 전용면적 82㎡는 지난달 39억 7500만 원에 팔리며 신고가를 기록했고, 목동은 불과 4일 만에 1억 5000만 원이 오르는 등 대부분의 단지에서 신고가가 속출했다.

서울과 지방의 아파트 평균 매매가는 이미 5배 넘게 벌어진 상황이다. 지방은 주택이 넘쳐나도 살 사람이 없고, 서울은 사려는 사람은 많은데 공급이 부족한 아이러니한 상황이 지속되고 있다.

이런 양극화 해소를 위해 정부는 한국토지주택공사(LH)가 준공 후 미분양 주택 약 3천 가구를 매입하고, 디딤돌 대출 우대금리를 지원하는 등의 대책을 내놓았다. 그러나 전문가들은 이러한 대책의 효과에 의문을 제기하고 있다.

김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 “정부의 대책은 응급처치 수준에 불과하며 근본적인 수요 회복이 필요한 시점이다. 현재 정치적 불확실성까지 더해져 침체가 장기화되고 있어 단기간 내 해결은 어려울 것”이라고 전망했다.

전문가들은 부동산 시장의 근본적인 회복을 위해 지역별 맞춤형 접근이 필요하다고 입을 모은다.

서울에는 공급 확대를 위한 재건축 규제 완화가, 지방에는 취득세 중과 배제와 양도세 면제 등 보다 과감한 ‘핀셋 대책’이 시급하다는 것이다.

무엇보다 집값 안정과 세 부담 경감에 대한 믿음이 형성되어야만 수요자들이 시장에 다시 활발히 참여할 수 있을 것이라는 분석이다.

부동산 시장의 양극화가 심화되고 건설업계의 위기가 깊어지는 가운데, 정부의 보다 효과적이고 근본적인 대책 마련이 절실한 시점이다.