서울 부동산 후폭풍 “여기까지 번졌다”… ’직격탄’ 맞은 서민들 ‘발칵’

6·27 대출규제로 실수요자 혼란
청약 문턱 더 높아져
경매시장까지 영향 확산

“대출 규제 전엔 희망이라도 있었는데, 이젠 아예 청약 자체를 포기해야 할 지경입니다.” 정부의 초강력 대출 규제가 시행된 지 며칠 만에 주택시장에서 혼란이 일고 있다.

집값 안정을 위해 시행된 ‘6·27 대출 규제’로 주택담보대출이 6억 원으로 제한되고 새 아파트 잔금을 전세금으로 충당할 길이 막히면서 청약 준비자들과 분양 계약자들의 자금 계획이 크게 흔들리고 있다.

서울 아파트 청약? 현금 10억 준비하세요

1일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 5월 서울 민간아파트의 평균 분양가격은 3.3㎡당 4,568만 원이다.

전용면적 84㎡ 아파트의 평균 분양가는 15억 7,800만 원으로, 이번 대출 규제로 6억 원을 대출받는다 해도 현금 9억 7,800만원을 조달해야 청약이 가능하다.

전용면적 59㎡의 경우도 평균 분양가 11억 7,660만 원에 5억 7,660만 원의 현금이 필요하다.

우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원은 “청약 관심도와 참여도가 떨어지고 경쟁률이 낮아질 수 있다”며 “잔금을 못 치르는 사례도 늘어날 것”이라고 밝혔다.

규제 적용 시점을 기준으로 분양 단지 간 희비도 엇갈리고 있다. 정부는 지난달 28일 이전에 입주자 모집 공고를 한 분양 단지에 한해 중도금과 잔금 대출에 종전 규정을 적용하기로 했다.

서울 성동구 오티에르포레와 영등포구 리버센트 푸르지오는 각각 지난달 26일과 27일 입주자 모집 공고를 해 간발의 차이로 규제를 피했다.

이러한 상황은 규제 이후 입주자 모집 공고를 앞둔 다른 분양 단지들에게 큰 부담으로 작용하고 있다.

입주 앞둔 계약자들 “전세금으로 잔금 못 내나”

청약 시장이 흔들리는 가운데, 이미 분양계약을 마치고 입주를 앞둔 계약자들에게도 어려움이 발생하고 있다.

전세 보증금을 받아 소유권 이전을 하려 했던 분양 계약자들은 세입자의 전세대출이 원천 차단되면서 자금 조달 계획을 수정해야 하는 상황이다.

수도권은 전셋값이 높아 대부분의 세입자가 전세대출을 받는 현실에서, 오는 7월 입주하는 성동구 라체르보푸르지오써밋, 11월 동대문구 이문아이파크자이, 12월 송파구 잠실래미안아이파크 등 입주 예정 단지의 계약자들이 영향을 받게 됐다.

경매시장도 변화… “시장 위축 가능성”

대출 규제의 영향은 경매시장에까지 확산되고 있다. 경매업계에 따르면 경매에서 낙찰된 주택을 담보로 경락잔금대출을 받을 경우 수도권은 6억 원 한도와 6개월 내 전입 의무가 발생한다고 지난 1일 은행들이 안내하고 있다.

서울의 한 빌라를 경락잔금대출로 낙찰받으려 했던 A 씨는 “당장 입주가 어려운 사람은 100% 자기 돈 없이 낙찰받기도 어렵게 됐다”고 토로했다.

법무법인 명도의 강은현 경매연구소장은 “경매의 목적은 채권자의 권익 보호를 위해 법원이 강제 집행으로 채권을 회수하는 것”이라며 “실거주 의무 적용에 대해서는 경매의 기본 취지를 고려한 검토가 필요하다”고 설명했다.

지지옥션 이주현 선임연구위원은 “6억 원 대출 한도와 전입 의무로 인해 수도권 아파트나 빌라 등 비아파트 경매는 낙찰가율이 하락할 수 있다”고 전망했다.

이번 대출 규제는 집값 안정이라는 정책 목표를 위해 도입됐으나, 시장에서는 자금 여력이 충분한 구매자들에게 유리한 환경이 조성될 수 있다는 관측도 나오고 있다.

정부의 규제 효과와 시장 변화에 대한 면밀한 모니터링이 필요한 시점이다.