이재명 대통령이 이틀 연속 소셜미디어를 통해 임대사업자 세제 혜택 축소 의지를 공개적으로 밝혔다. 2월 8일과 9일 자신의 엑스(X) 계정을 통해 “한 사람이 수백 채씩 집을 사 모으도록 허용하는 것은 문제”라며 “의무 임대기간이 지나도 영구적 특혜를 줄 필요가 있느냐”고 지적했다.

올해부터 3년간 서울 내 임대의무기간이 종료되는 아파트가 3만7683가구에 달하면서, 이 물량의 시장 유입이 부동산 시장의 새로운 변수로 떠올랐다.

2017년 ‘전월세 안정’ 정책, 2020년 ‘집값 주범’으로 반전

임대사업자 제도는 2017년 문재인 정부가 전월세 시장 안정화를 목표로 민간 장기매입임대(8년)를 대폭 장려하면서 급성장했다. 종합부동산세 합산 배제, 양도세 중과 배제 등 파격적 세제 혜택이 주어졌다. 하지만 불과 3년 뒤인 2020년 7·10 부동산 대책에서 아파트 매입임대 신규 등록이 전면 금지됐다. 임대사업자의 아파트 매집이 집값 급등의 주요 원인으로 지목되면서 정책이 180도 반전된 것이다.

대한주택임대인협회 집계에 따르면 올해 서울에서 임대의무기간이 말소되는 아파트는 2만2822가구다. 2027년 7833가구, 2028년 7028가구가 추가로 의무기간을 벗어나 총 3만7683가구가 3년간 ‘일반 다주택자’로 전환된다. 이들은 양도세 중과 배제 혜택은 유지하지만 보유세 부담이 증가해 매물 출회 가능성이 커진다.

“3만 가구 공급효과” vs “전월세 시장 붕괴 우려”

정부는 이 물량이 시장에 나오면 서울 아파트 공급 부족을 단기간에 해소할 수 있다고 보고 있다. 최황수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “임대사업자들이 보유세 부담으로 일부를 매도하고, 양도세 중과 배제 혜택까지 축소한다면 물량은 단기적으로 더 늘 수 있다”고 전망했다. 실제로 한성숙 중소벤처기업부 장관은 정부 정책 기조에 선제 대응하며 강남 역삼동 오피스텔, 잠실 아시아선수촌아파트 등을 매도 절차에 들어간 것으로 알려졌다.

하지만 전월세 시장 위축 우려도 만만치 않다. 성창엽 대한주택임대인협회장은 “수요가 분명한 상황에서 서민 주거 안정을 해치는 부작용으로 이어질 수 있어 급격한 제도 선회는 주의해야 한다”고 지적했다.

임대사업자가 매매 시장으로 빠져나가면 전월세 물량 감소로 전세가격이 오히려 상승할 수 있다는 논리다. 현재 서울 등록임대주택 약 30만 가구(아파트 5만 가구) 중 상당수가 실질적으로 전월세 수요자의 주거 안정에 기여하고 있다는 점도 고려해야 한다는 입장이다.

국토부 제도 개편 검토 착수… “1년 유예 후 폐지” 시나리오도

국토교통부는 현행 제도 개편 검토에 착수했다. 국토부 관계자는 “매입임대가 시장 과열을 유발하거나 다주택자의 세금 부담이 형평성에 맞지 않는지 등을 종합적으로 살펴볼 것”이라고 밝혔다. 부동산 업계에서는 ▲1년 유예 후 전면 폐지 ▲단계적 축소 ▲아파트에만 제한 적용 등 세 가지 시나리오가 거론되고 있다.

한국도시연구소 최은영 소장은 “서울 아파트의 등록임대주택은 기존보다 훨씬 크게 시장에 나올 가능성이 있다. 정말 프리미엄급 아파트들이 나올 가능성이 있다”며 매물 질적 변화를 예상했다. 부동산 전문가들은 정부가 전월세 시장 안정과 집값 하락이라는 두 마리 토끼를 동시에 잡기 위한 정교한 정책 설계가 필요한 시점이라고 입을 모았다.