“누구를 위한 정책인가요”… 집주인도, 세입자도 ‘울상’ 대체 왜?

전세보증 기준 강화 소식에
벌써부터 빌라 시장은 ‘한파’

“전세 사고와 보증사고가 많아지고 있다지만, 이러다 모두가 위험해지는 거 아닐까?”, “조금이라도 부담을 낮춰주는 방안을 찾아야 할 듯”

주택도시보증공사(HUG)가 전세 보증 가입 한도를 현행 공시가격의 126%에서 112%로 낮추는 방안을 검토 중이다.

전세사기와 보증사고를 줄이기 위한 대책으로 추진되고 있지만, 시장 전반에 미칠 영향은 우려를 낳고 있다.

현재 HUG 전세보증금 반환보증은 공동주택가격의 140%를 기준으로 가격을 산정한 뒤 담보인정비율(90%)을 곱해 보증 가입 가능 여부를 판단한다.

이를 80%로 낮추는 방안이 시행될 경우, 보증 가입 기준은 공시가격의 126%에서 112%로 하향 조정된다.

이에 따라 지난해 체결된 빌라 전세 계약의 약 69%가 동일 조건으로 보증 가입이 불가능해질 것으로 분석됐다.

서울 강서구와 도봉구 등 빌라 밀집 지역에서는 가입 불가 비율이 80%를 넘을 것으로 보인다.

전세 시장 축소와 월세화 가속 우려

임대인들은 보증 가입 기준 강화가 현실화되면 전세금을 낮추지 않을 수 없다고 주장한다.

하지만 기존 세입자에게 보증금을 반환하려면 추가 자금이 필요하다. 만약 새 임차인을 구하지 못하거나 낮은 금액의 보증금을 수용할 경우, 역전세로 이어질 가능성이 높다.

충남과 충북, 대전 등 일부 지역에서는 기존 전세 계약의 75% 이상이 새로운 기준을 충족하지 못할 가능성이 높아, 이들 지역에서 역전세 문제가 더욱 심각해질 것이라는 전망이 나온다.

임차인들도 불안감을 드러내고 있다. 한 빌라 세입자는 “보증금을 제때 돌려받지 못할까 걱정된다”며 급격한 기준 강화에 우려를 표했다.

반면 일부 임대인들은 “전세 보증 강화로 역전세 부담이 커지면 파산할 수밖에 없다”며 강하게 반발하고 있다.

임대차계약이 만료되면 임대인이 임차인에게 보증금을 반환해야 하지만, 신규 세입자가 낮은 보증금으로 계약을 체결할 경우 기존 보증금을 돌려줄 수 없는 상황이 현실화될 가능성이 크다.

이 같은 상황은 빌라 전세시장을 더 위축시킬 수 있다. 전세 매물이 줄고, 고액 월세나 반전세 매물이 증가할 것이라는 전망이 나온다.

전문가들은 전세보증금 반환보증을 악용한 전세사기를 방지하기 위한 대책이 필요하지만, 선량한 임대인과 임차인을 위한 보호장치도 마련되어야 한다고 지적했다.

HUG 관계자는 “아직 구체적으로 결정된 사항은 없다”며 “시장 혼란을 최소화할 방안을 찾고 있다”고 밝혔다.