“거래는 멈췄는데 가격은 더 올랐다.” 정부가 내놓은 부동산 시장 안정화 대책이 의도와는 정반대의 결과를 낳은 사례가 드러났다.

서울 강남 핵심 지역의 토지거래허가구역(토허제) 적용이 오히려 집값 상승을 부추긴 아이러니한 상황이 벌어진 것이다.

거래량은 급감, 집값은 상승

23일 신한투자증권 자산관리컨설팅부가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과에 따르면, 2020년 6월 잠실·삼성·대치·청담동(일명 ‘잠삼대청’)에 토허제가 시행된 후 거래량은 급감했지만 집값은 오히려 더 가파르게 상승한 것으로 나타났다.

토허제 시행 전 2년간 잠실동 거래량은 4,456건이었으나 시행 후에는 814건으로 80% 이상 줄었다.

청담동과 대치동도 60% 이상 거래가 감소했고, 삼성동 역시 596건에서 408건으로 크게 감소했다.

토허제의 효과는 즉각적으로 나타났다. 2020년 6월 273건이던 잠실동 아파트 거래는 7월에 25건으로 급감했고, 청담동은 더 심각해 28건에서 7월과 8월에 각각 1건으로 거의 거래가 중단됐다.

실거주 목적이 아니면 매입이 불가능해지고 대출 규제까지 더해지자 투자 수요가 사실상 사라진 것이다.

역설적인 결과

그러나 충격적인 것은 거래량은 줄었지만 아파트 가격은 오히려 더 빠르게 올랐다는 점이다.

부동산R114 자료에 따르면 대치동 아파트 매매가격은 토허제 시행 후 2년간 23.8% 상승해 시행 전 2년(22.7%)보다 높은 상승률을 보였다.

잠실동 역시 토허제 시행 전 20.8%에서 시행 후 22.5%로 상승률이 증가했다. 청담동과 삼성동은 상승률이 소폭 둔화됐으나, 각각 19.8%와 18.7%의 여전히 높은 상승세를 유지했다.

더욱 놀라운 것은 장기 추세다. 2020년 6월부터 지난달까지 잠실 아파트 매매가는 3.3㎡당 5,758만 원에서 7,898만 원으로 37.2%나 상승했다. 대치동은 35.9%, 청담동은 35.3%, 삼성동은 32.4% 뛰었다.

양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 “토허제가 시장을 안정시키기 위한 정책으로 도입됐지만, 실제로는 거래만 경직시키는 부작용이 더 크게 나타났다”고 설명했다.

한편 서울 강남 3구와 용산구는 24일부터 토허제 적용 지역으로 다시 지정된다. 정부와 서울시는 지난달 토허제를 해제했다가 집값이 급등하자 이를 다시 확대 시행하기로 결정했다.

그러나 과거 사례를 볼 때, 이번 조치가 실제 집값 안정으로 이어질지는 의문이다. 전문가들은 강남권의 우수한 학군, 편리한 교통, 재건축 사업 진행 등 강력한 입지적 매력 때문에 거래가 줄어도 가격은 오히려 상승했다고 분석한다.

토허제는 실거주 목적이 아닌 투자 수요를 효과적으로 차단했지만, 결과적으로는 공급 감소와 희소성 증가로 이어져 가격만 더 올린 셈이다.

이런 역설적 결과는 단순히 거래를 제한하는 방식으로는 실질적인 주택 가격 안정화를 이루기 어렵다는 교훈을 주고 있다.

부동산 시장 전문가들은 “공급 확대와 함께 지역별 특성을 고려한 세밀한 정책 접근이 필요하다”며 “단순히 거래를 막는 것만으로는 오히려 반대 효과를 낼 수 있다”고 지적한다.

정부의 토허제 확대 시행을 앞두고, 과연 이번에는 다른 결과가 나올지, 아니면 과거의 실패가 반복될지 부동산 시장의 관심이 집중되고 있다.