“지금이 가장 싸다” 아파트 사려 너도나도 달려들자…결국 특단 대책

수도권 주담대 한도 최대 5% 축소
지방은 6개월 유예받아
전문가들 “거래 위축 가능성”

“이제 대출받아 집 사기가 더 어려워질 것 같네요.” 금융위원회가 발표한 새로운 대출 규제에 실수요자들의 한숨이 깊어지고 있다.

하반기부터 수도권 지역 주택담보대출(주담대) 한도가 3~5% 축소되면서 서민들의 내 집 마련 꿈에 차질이 생길 전망이다.

금융위원회는 20일 관계기관과 5대 시중은행이 참석한 가계부채 점검회의에서 ‘3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)’ 시행방안을 확정했다.

이에 따라 7월 1일부터 은행권과 2금융권의 모든 대출 금리에 가산(스트레스) 금리 100%(하한)인 1.5%가 적용된다.

대출한도 줄고 문턱 높아진다

수도권 지역은 가산금리가 기존 1.2%에서 1.5%로 상향되면서 주택담보대출 한도가 더욱 줄어들게 된다.

여기에 더해 혼합형·주기형 주담대에 대한 가산금리 적용비율도 상향됐다. 현행 변동형 100%, 혼합형 60%, 주기형 30%에서 각각 100%, 80%, 40%로 높아져 대출한도가 더욱 축소된다.

가령 연소득 1억 원인 차주가 30년 만기 변동금리(대출이자 4.2%, 원리금 균등상환)로 대출받을 경우 한도가 5억 9천만 원에서 5억 7천만 원으로 1,900만 원 감소한다.

5년 혼합형 상품은 한도가 3,300만 원, 5년 주기형은 1,800만 원 각각 줄어들게 되는 것이다.

지방 유예, “효과는 제한적”

하지만 모든 지역이 같은 규제를 받는 것은 아니다. 비수도권 지역은 3단계 가산금리 적용이 연말까지 6개월 유예되어 가산금리가 현행 0.75%로 유지되고 주담대 한도에 변동이 없다.

권대영 금융위 사무처장은 “지방 주담대가 최근 가계부채 증가세에 미치는 영향이 줄어들고 있어 유예를 결정했다”고 설명했다.

이러한 지방 주택담보대출 유예 조치에도 불구하고, 전문가들은 그 효과가 제한적일 것으로 평가한다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “국회와 대통령 집무실 이전 기대로 매매가격이 상승하는 세종시 등을 제외하고 지방은 미분양 적체와 수요 부족에 시달리는 모습”이라며 “이번 조치는 지방 부동산 시장의 추가 위축을 방지하는 정도의 역할을 할 것”이라고 전망했다.

집값 양극화 심화될 가능성

대출 규제 강화에도 불구하고 부동산 전문가들은 집값 하락보다는 거래량 감소와 양극화 심화를 예상한다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “새 정부 출범과 금리 인하 기대, 공급 부족 불안감이 있어 집값이 떨어지기보다는 강보합이나 횡보 장세를 보일 것”이라고 말했다.

특히 눈여겨볼 점은 자금 여력이 있는 이들이 선호하는 지역의 경우 오히려 가격 상승이 이어질 수 있다는 전망이다.

양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 “자산가 중심 시장으로 재편된 서울 주요 지역은 대출 의존도가 낮기 때문에 영향이 크지 않다”며 선호 지역 집값은 오히려 오를 가능성이 있다고 내다봤다.

이러한 상황은 서울 강남 3구와 마용성(마포·용산·성동) 같은 인기 지역과 그 외 지역 간 가격 격차를 더욱 벌릴 가능성이 크다.

결국 대출에 의존하는 실수요자들은 더 어려워지는 반면, 자금 여력이 있는 계층은 계속해서 선호 지역에 투자할 수 있게 되는 셈이다.

이번 3단계 스트레스 DSR 도입으로 금융권 전체의 모든 가계대출에 대한 규제 체계가 완성됐다.

하반기 부동산 시장은 대출 규제와 금리 인하 기대감 사이에서 새로운 균형점을 찾아가는 한편, 실수요자와 서민들의 주택 구매 부담은 더욱 가중될 것으로 보인다.