4년째 묶인 현실화율 69%…정부, 하반기 ‘공시가격 로드맵’ 꺼낸다

공동주택 공시가격 현실화율이 4년째 69%에 동결된 가운데, 정부가 올해 하반기 새로운 현실화 로드맵을 발표할 예정이다. 국토교통부는 국토연구원에 관련 연구용역을 의뢰해 현실화 계획 재설계를 준비 중이다.

올해 1월 1일 기준 서울 공동주택 공시가격은 18.67% 상승해 집계 이후 역대 세 번째로 높은 수준을 기록했다. 전국 평균 상승률도 9.16%로, 현실화율은 그대로지만 2025년 한 해 동안의 급격한 시세 상승이 공시가격에 고스란히 반영된 결과다.

공시가격 급등 여파로 종합부동산세 부과 대상(1세대 1주택 기준 공시가격 12억원 초과)은 48만 7,362가구로, 전년 대비 53.3% 늘어났다. 이 중 85.1%인 41만 4,896가구가 서울 소재 주택이다.

2020년 로드맵 한계 인정…5년 단위 계획 재설계 추진

국토부 관계자는 “지난 2020년 수립한 장기 현실화 계획이 현실성이 떨어진다는 판단 아래 5년 단위 현실화율 수립 방안 등 다양한 대안을 논의 중”이라며 “국토연구원 연구 결과를 바탕으로 하반기 내 발표할 예정”이라고 밝혔다.

앞서 문재인 정부는 2020년 로드맵을 통해 2030년까지 현실화율을 시세의 90% 수준으로 끌어올리겠다는 계획을 내놓았다. 이에 따라 2021년과 2022년 공동주택 공시가격은 각각 19.05%, 17.2% 급등했으나, 세 부담 논란이 커지면서 윤석열 정부는 2023년부터 현실화율을 69%로 낮추고 동결해 왔다.

국회도 법제화 나서…5년 단위 계획 의무화 추진

국회에서도 현실화 계획을 5년 단위로 수립·운용하는 법률 개정 움직임이 진행 중이다. 지난해 12월 맹성규 더불어민주당 의원이 대표 발의한 ‘부동산 가격 공시에 관한 일부 개정법률안’에는 국토부 장관이 시세반영률 목표치를 설정하고 5년 단위 계획을 수립하도록 하는 내용이 담겼다.

국토부 관계자는 “법안 논의가 진전될 경우 5년 단위 계획 수립 방안도 하반기 로드맵에 반영될 수 있다”고 말했다.

점진적 인상 유력…세 부담·이의신청 급증 우려

전문가들은 이번 로드맵에서 현실화율이 점진적으로 인상될 가능성이 크다고 본다. 송승현 도시와경제 대표는 “과거 현실화율 인상이 빠르게 진행되면서 시장 반발이 컸다”며 “시세의 80% 수준을 상한으로 하는 점진적 인상안이 유력하다”고 내다봤다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장도 “현실화율 인상은 불가피해 보이지만 단기간 급격한 인상은 어려울 것”이라며 “법 개정이 이뤄질 경우 보다 구체적인 실행 방안이 마련될 것”이라고 말했다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 “시세반영률 인상으로 보유세 부담이 급격히 커질 수 있는 가구도 있는 만큼, 이를 안정적으로 관리할 수 있는 방안이 함께 논의돼야 한다”고 지적했다. 공시가격은 재산세·종부세 등 세금 과세 기준은 물론 건강보험료·기초연금 산정 등 67개 행정제도의 기초자료로 활용되기 때문이다.