서울 강동구가 강남구를 제치고 다주택자 대출 잔액 1위에 올랐다. 전국 다주택자 대출이 100조원을 넘어선 가운데, 정작 규제 효과를 둘러싼 논란은 증폭되고 있다. 정부는 다주택자 대출 회수로 매물 출회를 유도한다는 방침이지만, 금융권은 “실효성이 미미할 것”이라는 반박을 내놓고 있다.
5일 국회 정무위원회 강민국 의원실이 금융감독원에서 제출받은 자료에 따르면, 2026년 1월 말 기준 다주택자 대출 잔액은 102조 9천억원으로 집계됐다. 서울과 경기를 합친 대출 잔액은 51조 9천억원으로 전체의 50.4%를 차지했다. 특히 서울 대출 잔액은 2024년 말 16조 5천억원에서 1년여 만에 20조원으로 21% 급증했다.
강동구 1.9조원으로 강남 제쳐
서울 내 지역별로는 강동구가 1조 9천억원으로 1위를 기록하며 강남구(1조 7천억원)를 앞질렀다. 서초구와 성동구가 각각 1조 3천억원으로 공동 3위, 양천구 1조 2천억원, 송파구와 동대문구가 각각 1조 1천억원으로 뒤를 이었다. 전통적인 부촌인 강남·서초·송파 대신 강동구가 선두에 나선 것은 최근 3~5년간 집중된 개발 호재와 상대적 저가 진입 효과로 분석된다.
부동산 전문가들은 “강남 인접 지역 중 가격 메리트가 있는 강동권으로 투자 수요가 이동했다”며 “잠실과 강동 일대 재개발 기대감이 다주택 투자를 부추긴 측면이 있다”고 설명했다. 실제로 강동구는 강남권 접근성과 개발 호재를 동시에 누리면서 투자자들의 새로운 타깃이 됐다.
아파트 담보 89%, 분할상환 93%
담보 유형별로는 아파트 담보대출이 91조 9천억원으로 전체의 89.3%를 차지했다. 비아파트 담보대출은 11조원(10.7%)에 그쳤다. 대출 구조를 보면 원리금 분할상환 방식이 95조 7천억원(93.0%)으로 대부분을 차지했고, 만기일시상환은 7조 2천억원(7.0%)에 불과했다.
금융당국은 다주택자의 일시상환 구조 주담대와 주거용 임대사업자 대출에 대한 회수 방안을 검토하며 매물 출회를 유도한다는 입장이다. 하지만 금융권 관계자는 “주담대 통계에는 전세대출, 이주비 대출 등이 모두 포함됐기 때문에 순수 주택 구입 목적 주담대 규모는 수백억원 수준에 그칠 것”이라고 전했다.
규제 효과 vs 전월세 부담, 엇갈린 전망
다주택자 대출 규제를 둘러싼 정책적 논의는 여전히 평행선을 달리고 있다. 강민국 의원은 “다주택자 대출의 상당수가 원리금 분할상환 구조인 점 등을 고려해 규제 효용성을 면밀히 고려해야 한다”며 “자칫 임대료 인상 등으로 무주택자의 전월세 시장을 어렵게 할 수 있다”고 우려했다.
반면 규제 찬성 측은 다주택자 규제로 매물이 늘고 가격이 하락하면 실거주자가 이를 매수해 전월세 수요가 줄어들고, 그로 인해 전월세 가격도 안정화될 수 있다고 반박한다. 세무사들은 “규제 대상의 실제 규모와 시장 파급효과를 정확히 추산한 뒤 정책을 시행해야 부작용을 최소화할 수 있다”고 조언했다.
한편 수도권 집중 현상도 뚜렷했다. 경기도의 다주택자 대출 잔액은 31조 9천억원으로 전국에서 가장 높았으며, 주택 가격이 높은 수도권과 서울 인기 주거지역을 중심으로 대출이 집중되는 경향이 확인됐다.
