“월급의 절반을 모아 3년째 전세 자금을 준비하던 중인데, 이제 보증비율까지 낮아진다니 언제쯤 월세에서 벗어날 수 있을지 막막합니다.” 지난주 부동산 중개소를 찾았던 직장인 김 모(29) 씨의 말이다.

내 집 마련의 꿈은 멀어지고, 주거비 부담은 더 커진 현실에 그의 한숨이 깊어지고 있다. 정부의 갑작스러운 대출 규제로 임대차 시장이 혼란에 빠졌다.

세입자들은 보증금 반환 지연을 걱정하고, 무주택자들은 보증비율 하락으로 추가 자금 마련에 어려움을 겪는 등 주거 불안이 가중되고 있다.

강화된 대출 규제로 혼란에 빠진 임대시장

정부가 6월 27일 발표한 초고강도 대출 규제로 세입자들의 주거 안정이 크게 흔들리고 있다.

가장 직접적인 타격은 전세대출 보증비율 하향 조정이다. 오는 21일부터 수도권 전세대출 보증비율이 90%에서 80%로 낮아지면서 세입자들의 현금 부담이 증가할 전망이다.

게다가 대출 심사 기준도 까다로워져 신용점수가 낮은 세입자는 아예 대출이 거절될 가능성이 높아졌다.

특히 우려스러운 점은 전세퇴거자금대출 제한으로 인해 집주인들이 세입자에게 보증금을 제때 반환하지 못할 수 있다는 것이다.

전세퇴거자금대출은 집주인이 기존 세입자에게 보증금을 반환하기 위해 받는 대출로, 새 세입자를 구하거나 직접 입주할 때 활용된다.

하지만 수도권과 규제지역에서는 유주택자의 전세퇴거자금대출이 1억 원으로 제한되고, 다주택자는 아예 대출이 불가능해졌다.

이로 인해 집주인들이 세입자에게 보증금을 제때 돌려주지 못할 가능성이 높아지고 있는 실정이다.

‘전세의 월세화’ 현상 가속화

전문가들은 이 같은 대출 규제가 ‘전세의 월세화’ 현상을 더욱 가속화할 것이라고 경고한다. 국토교통부 통계에 따르면 올해 4월 기준 서울 주택 전월세 거래 중 월세 비중은 63.6%에 달했다.

서울 신축 아파트 단지들에서는 대출 규제 이후 전세 매물이 급감하고, 보증금을 낮추고 월세를 높인 반전세 물건이 대거 등장하고 있다.

일부 집주인들은 전세 보증금을 기존보다 20~30% 낮추고 월세를 30만~50만 원 인상하는 방식으로 대응하고 있다.

법원 등기정보광장 자료를 보면 올해 1~6월 서울의 월세 계약은 29만 1582건으로 지난해 같은 기간보다 21.58% 증가했다.

상황을 더욱 악화시키는 요인은 서울의 신축 아파트 공급 부족이다. 직방에 따르면 올해 하반기 서울 입주 물량은 1만 4043가구로 상반기보다 20% 감소할 전망이다.

이처럼 공급이 줄어드는 상황에서 전세 수요는 오히려 증가하고 있다. 빌라 전세사기 여파로 아파트 전세 선호도가 높아졌고, 매매시장 냉각으로 주택 구입을 미루는 사람들이 전세 시장으로 몰리고 있기 때문이다.

박원갑 KB부동산 수석전문위원은 “대출 규제로 전월세 매물 유통이 줄어들 가능성이 높다”며 “수급 불균형이 심해지면 임대료 상승으로 이어질 수 있다”고 우려했다.

정부의 규제 의도와 달리 ‘전세 난민’이 증가하고 서민들의 주거 부담은 더욱 커지는 아이러니한 상황이 계속되고 있다.