올해 공동주택 공시가격이 급등하면서 다주택자의 ‘버티기’ 전략이 한계에 부딪히고 있다. 보유세와 건강보험료 부담이 동시에 치솟는 데다, 다주택자 양도세 중과 유예 종료 시한까지 임박하면서 매도 압박이 커지는 분위기다.
4일 국토교통부에 따르면 올해 전국 공동주택 공시가격은 전년보다 9.13% 올랐다. 서울은 18.60% 상승해 5년 만에 최고 수준을 기록했다.
강남·한강변 집중 상승…보유세 2000만 원대 ‘고정비’로
서울에서는 성동구가 28.98%로 상승률이 가장 높았다. 강남구 25.83%, 송파구 25.46%, 양천구 24.01%, 용산구 23.62% 등 한강변과 강남권을 중심으로 20%를 훌쩍 웃돌았다.
재개발·정비사업 기대와 한강 조망 수요가 겹친 지역일수록 공시가격 인상 폭이 가팔랐다. 국토부 추산 기준, 강남구 압구정동 신현대 9차 전용 111㎡의 올해 공시가격은 47억 2600만 원으로 전년 대비 36% 올랐다.
이에 따른 추정 보유세는 1858만 원에서 2919만 원으로 57.1% 증가한다. 서초구 반포동 래미안원베일리 전용 84㎡도 보유세가 1829만 원에서 2855만 원으로 56.1% 뛴다. 강남권 고가 아파트의 연간 세 부담이 사실상 2000만 원대를 넘는 ‘고정비’ 수준으로 올라선 셈이다.
은퇴 다주택자, 보유세에 건보료까지 ‘이중 타격’
공시가격이 오르면 재산 과표가 커지고, 공정시장가액비율과 세율까지 겹치면서 보유세·건보료·임대소득세가 동시에 뛰는 구조다. 지역가입자 건강보험료 산정에도 공시가격과 재산 과표가 반영되기 때문이다.
은퇴 고령층 다주택자는 보유세 인상과 건보료 인상이 맞물리는 이중 타격이 불가피하다는 지적이 나온다. 공시가격 현실화율 조정이나 공정시장가액비율 상향 논의까지 더해질 경우 초고가·다주택 보유세는 한 차례 더 뛸 수 있다는 전망도 있다.
양도세 중과 유예 5월 9일 종료…전략 수정 불가피
현재 5월 9일까지 유지 중인 다주택자 양도세 중과 유예가 끝나면 2주택·3주택 이상자에 대한 중과세가 부활한다. 같은 가격에 팔아도 양도세가 수천만 원 더 늘어날 수 있어, 버티기에 따른 세후 수익률은 과거와 달라진다.
매물이 줄어들수록 정부가 보유세·대출 규제 등 추가 정책을 강화할 명분도 커진다. 결국 다주택자의 고민은 ‘언제까지 무엇을 보유할 것인가’로 압축된다.
부동산 전문가들은 비핵심 단지를 처분해 주택 수를 줄이고, 공시가격 상승률이 높은 성동·강남·용산 등을 중심으로 포트폴리오를 재편하는 방식을 대안으로 거론한다. 심형석 법무법인 조율 수석전문위원은 “공시가격·보유세·양도세가 동시에 움직이는 국면에서는 단순한 버티기보다 보유 주택 수와 지역, 시기를 종합적으로 설계하는 전략이 장기 수익률 측면에서 유리할 수 있다”고 말했다.
